Trueque inmobiliario: por la falta de créditos y ahorro crecen las permutas de propiedades

La permuta volvió a ser protagonista en el sector inmobiliario. La falta de créditos hipotecarios, la sobreoferta disponible de unidades a la venta con una muy baja demanda, y la quietud del mercado dieron lugar al clásico y viejo "intercambio de bienes" o “trueque inmobiliario”. 

Se trata de un contrato bilateral en donde una parte, dueña de un inmueble, lo transfiere a otra persona, que es dueña de otro inmueble y que se lo entrega a cambio del primero.

Si bien todavía hay un cierto rechazo por este tipo de operaciones, cada vez hay más compradores que consultan para dar como parte de pago su inmueble. Según el titular del Colegio de Martilleros de Junín, Daniel Di Palma, “la operatoria de permuta aparece en un 70% de las negociaciones para completar la porcentualidad de los montos solicitados”.

“Dentro de la operatoria de compra y venta, una de las opciones es la permuta, para entregar propiedades en parte de pago por inmuebles de mayor valor o permutas con diferencia de dinero a favor de una de las partes”, explicó el martillero.

“En este contexto en el cual no hay prácticamente créditos hipotecarios para la compra de vivienda, y la imposibilidad de ahorro, la permuta se ve como una de las opciones de negocio dentro del mercado inmobiliario”, subrayó.

Cabe destacar que hasta principios de 2019 sólo el 3% de las operaciones se hacían mediante permutas. Entre las causas de su avance se cita la dificultad de acceso al crédito hipotecario, por lo que muchos recurren a esta alternativa.

La permuta, protagonista en crisis

Existen diferentes opciones para transferir un inmueble de una persona a otra. Al respecto, el escribano Sebastián Cosola explicó a este diario que en la permuta, a diferencia de la compraventa, “es cosa por cosa. No cambiamos el dinero por una propiedad”. 

Además, indicó que puede darse de dos maneras: “De inmueble por inmueble, o inmueble por mueble. Generalmente se cambia casa por departamento o quinta. A lo mejor quieren pasar por algo más chico o cambiar de barrio”.

Y destacó que “la permuta inmueble por inmueble no es tan común en los tiempos de normalidad económica y no se recurre con tanta frecuencia. En épocas de crisis toma un protagonismo especial, ya que la gente al no contar con el dinero, se cambian las propiedades”.

En este sentido, recordó que “esta situación también se vivió en el 2001 y 2002, donde se formó por una lado la permuta, y por otro, también, el trueque que ya entraban cosas de diferentes naturaleza y de muy diferentes valores”.

Compensación en dinero

Cabe destacar que si las propiedades a permutar son de diferentes valores se puede pactar una compensación en dinero para igualar los bienes.
“Una vez que la gente permutó, hay dos caminos más. Si las cosas tienen el mismo valor se cambia cosa por cosa. Si tienen diferente valor, se compensa a la persona que se queda con la de mayor valor con dinero”, informó el escribano.

Ahora bien, si la compensación es mayor al valor del bien menor técnicamente no es permuta. “¿Cómo juzgamos si estamos frente a una permuta o compraventa. Si la diferencia de dinero que se integra es menor al valor de la permuta, se considera como permuta. Si el dinero es mayor al valor del inmueble menor, es compraventa”, explicó Cosola.

Y ejemplificó: “Si tengo un terreno de 20 mil dólares y quiero una casa de 100 mil, se compensa con 80 mil y pasa ser una compraventa”. Por último subrayó que “las permutas que son muebles se hacen por contrato privado”.

Qué necesitan presentar ambas partes

En lo que se refiere a documentación y requisitos habituales de escrituración se trata a la permuta como dos ventas cruzadas. Se hacen los estudios de títulos de los dos inmuebles, se piden los certificados de ambos, los libres deudas y toda la documentación habitual.

También mucha gente suele entregar autos en parte de pago. Técnicamente se puede hablar de permuta en ese caso, ya que se entrega una cosa (inmueble) por otra cosa (vehículo).

Qué involucran los acuerdos

Ambas partes pagan el impuesto de sellos, que se abona en el caso de que las dos propiedades que se están permutando tengan el mismo valor. Si una tiene una diferencia de costo, se cobrará sobre esa propiedad de mayor valor. Este trámite se hace a través de un escribano.

Luego, dependiendo de lo que hagan los dueños de las propiedades con esos inmuebles que permuten (vivienda, comercial, entre otros), hay una retención del Impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) que es el 1,5% del valor.

Hay algunos otros gastos como estudio de títulos, libre deudas, certificados registrales y catastrales, tasas registrales y honorarios notariales (todo esto puede ascender hasta el 3% más IVA en algunos casos).

Qué documentación se pide

En una permuta se solicita la misma documentación que se requiere para una operación de compraventa, como el título de la propiedad original inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Fotocopias de DNI y la constancia de CUIL/CUIT del comprador, vendedor y sus convivientes o cónyuges cuando corresponda. Informes de dominio e inhibición.

Boletas de impuestos y tasas

Si se trata de un inmueble afectado a la propiedad horizontal también es requisito una copia del reglamento de copropiedad y administración, o del reglamento de propiedad horizontal.

El libre de deuda de expensas, y en varios casos, el plano de afectación a la propiedad horizontal.

Propuestas que no terminan bien

Fuentes del mercado inmobiliario sostuvieron que a veces se hacen propuestas que no terminan bien porque muchos ofrecen mucho menos de lo que vale la propiedad pretendiendo obtener una quita mayor, y salvo que alguien esté desesperado por vender, no aceptará la rebaja.

“De reducir el precio se puede acordar como mucho un 10% o 12% del valor, pero es habitual que quien acepte la permuta tampoco se regale demasiado y tratará de sostener la cifra de cotización lo más que pueda”, indicaron.