El dilema de los edificios sin terminar que se volvieron lentamente parte del paisaje urbano

En la antigüedad, los elefantes blancos eran considerados sagrados en Tailandia. Los reyes los coleccionaban o los regalaban por su rareza, pero no cumplían ninguna función productiva y eran carísimos de mantener.

El término se utiliza en la modernidad en el sector inmobiliario muchas veces (pero no únicamente) ligado a las obras públicas costosas e inconclusas que no producen beneficios sociales. Pero también para los edificios en construcción que permanecen durante décadas sin terminar y en el olvido, representando una carga financiera y no aportando nada a la vida del barrio más que afear la cuadra.

En Junín hay varios casos emblemáticos de elefantes blancos. En el centro hay unos cinco, que si el transeúnte hace memoria y vence la ceguera que provoca la costumbre al borrar estos esqueletos de hormigón de la vista, recordará inmediatamente.

San Martín y Rivadavia, Francia entre Almafuerte y Alberdi, 25 de Mayo casi Rivadavia, General Paz entre Alem y San Martín, e inclusive en Cabrera y Pellegrini, son algunas de las zonas que reflejan el abandono en estructuras que soportan en soledad el desgaste que provoca en ellas el paso del tiempo.

Las razones de estas obras interrumpidas son diversas. En general, falta de fondos. Permisos, sucesiones, quiebras, incumplimiento de las normas constructivas son otras. Pero la del dinero suele ser la principal y contra esto no hay ordenanza ni leyes que puedan obligar a una persona sin dinero a seguir una obra.

Algunos están vacíos hace décadas. Otros, apenas algunos años. Pero todos amenazan con perpetuarse y fundirse con el entorno hasta hacerse invisibles, o hasta que un mago logre destrabar sus destinos burocráticos, de problemas familiares o de inyección de billetes.

Los emblemas

Si bien en Cabrera y Pellegrini no es un edificio vertical lo que allí se abandonó, el caso no deja de ser emblemático por su ubicación y porque se trata de una esquina -donde funcionó un supermercado- que pertenece al Estado nacional y está totalmente abandonado.

En el 2009 la Escribanía General de Gobierno y en el 2015 el Estado presentó un proyecto en la municipalidad para recuperar el lugar y que allí funcionen las oficinas de PAMI.

El problema es que ese proyecto ya es obsoleto, porque en una década la dinámica de atención al público se modificó, y hoy esa idea inicial debería reajustarse.

Por su parte, el edificio ubicado en General Paz entre San Martín y Alem, que fue a remate en 2006, podría reactivarse en el mediano plazo.

Esa obra se detuvo en 2012 por una clausura municipal y ya pasó más de una década en la que los vecinos se acostumbraron a ver esa edificación sin terminar que nada aporta al barrio.

El problema en estos casos es que, cuando un particular o empresa pide un permiso para construir, tiene un plazo determinado para concluir la obra. De no ocurrir, ese permiso o derecho a construcción se pierde y, si luego hay intenciones de reactivarlo, hay que hacer nuevamente el trámite con el riesgo de que se deba modificar la idea original.

Desde el Gabinete municipal advirtieron que la estructura de 25 de Mayo casi Rivadavia, por ejemplo, hoy no cumpliría con nuevas leyes, como la de personas con movilidad reducida. Porque actualmente hay que darle la posibilidad a los propietarios, y también a los visitantes, a que tengan un acceso al edificio sin obstáculos para que transite, por ejemplo, una silla de ruedas.

Al respecto, Graciela Arbués, directora de Obras Particulares del Municipio de Junín, advirtió que en la actualidad “hay muchos edificios abandonados que no cumplirían con lo que se pide”. Es decir que “de reactivarse deberían reformularse los proyectos”. 

“Es muy difícil adaptar una estructura que ya tiene las paredes levantadas, que solo le faltan instalaciones y terminaciones, adecuarla a las nuevas normas”, aseveró. 

Pero cada caso debe analizarse de manera particular, porque es preferible que una obra abandonada pueda ser reutilizada.

El caso más emblemático quizás es el del edificio de Rivadavia y San Martín, un proyecto familiar que ingresó su expediente al municipio allá por 1975, pero por diversas cuestiones a principio de los 90 la obra se detuvo. Es decir que pasaron más de 30 años del último avance de obra. 

Algo parecido ocurre con la estructura de Francia, entre Almarfuerte y Alberdi, el cual data de un expediente de construcción del año 1983. Por eso, y para evitar nuevos casos, desde el municipio trabajan en la creación de una ordenanza para que los consorcios realicen un informe técnico de los edificios. Aún no se estableció si ese informe debe ser presentado cada uno, cinco o diez años.

Según el Reglamento General de Construcciones de Junín, el permiso de construcción se considera caduco cuando las obras no hubieren comenzado dentro del plazo de 365 días corridos a contar de la fecha de su aprobación.

Vencido este plazo, deberá solicitarse permiso nuevamente y abonar por segunda vez los derechos correspondientes, salvo caso de imposibilidad debidamente justificada y comunicado por nota, con anterioridad al vencimiento de ese plazo. (Texto según Ord. N° 3262/94).

Baldíos

Otro fenómeno que suele darse es el de los terrenos ociosos o baldíos. Y no porque nunca hayan levantado en ellos construcciones, sino porque, en varios casos, se demolió la estructura existente para levantar un edificio, pero los proyectos nunca dieron inicio.

En este apartado podría sumarse sin problemas la estación de servicio abandonada en Saavedra y Alemania, o el terreno de calle Mitre, símbolos de estos casos. 

Desde el municipio cuentan con herramientas para incentivar la construcción en esos casos, como, por ejemplo, el costo de las tasas que se detalla cada año en la Fiscal Impositiva. Es mucho más costosa una tasa para un terreno baldío que para una vivienda. Y eso va en línea con lo que se detalla. Y a medida que pasan los años, más costosa se vuelve la tasa si el terreno sigue ocioso.

El paso del tiempo

Consultado por Democracia, el ingeniero Guillermo Miñones explicó de qué manera afecta el paso del tiempo a las obras en “stand by” y afirmó que una estructura para edificios de vivienda unifamiliar o de oficina está proyectada para 50 años de vida aunque –para él- el hormigón es mucho más duradero que ese período de tiempo.

Además, son diversas las cuestiones que hay que tener en cuenta para analizar el estado de la estructura. Primero, cómo está diseñada, cómo está calculada, qué mantenimiento se le hizo. 

A su vez, los agentes externos que pueden agredir esa estructura. “Si está cerca de la costa, del mar, va a tener posiblemente un tema de óxido que no lo tenés acá en Junín. Las fisuras, las dilataciones que se producen por temperatura, y de noche se contraen, eso va produciendo fisuras en el hormigón que con el tiempo se agravan si no se hace un mantenimiento adecuado”, detalló.

El medio local no resulta agresivo para las construcciones, pero, de todos modos, para el profesional “habría que ver punto por punto”, porque “hay fisuras que se van agravando con el tiempo y eso puede producir un uso limitado”.

En el caso de reactivar una obra que estuvo detenida mucho tiempo, Miñones dijo que lo primero que hay que hacer es una inspección de toda la obra para luego tener una evaluación del interior. 

Y recordó: “un colegio de profesionales quiso comprar en la ciudad un esqueleto a la vuelta del Sanatorio Junín, pero desde un estudio de La Plata le aconsejaron no comprarlo”.

En contraposición, también explicó que la Caja de Médicos compró en su momento un edificio en calle Alberdi –donde se iba a hacer un hotel- porque un informe técnico de un grupo de ingenieros dio el visto bueno. “Eso está en perfectas condiciones. Ese es un claro ejemplo de la recuperación de un edificio abandonado”, consideró Miñones.