En Junín, una familia necesita al menos $120 mil para entrar a una casa en alquiler

A   tono con la disparada de precios generalizada, ingresar a una vivienda de alquiler representa un gasto cada vez más elevado para las familias juninenses, sobre todo porque el salario real hace años que viene perdiendo contra la inflación. 

En efecto, según coincidieron representantes del sector inmobiliario consultados por Democracia, una familia debe desembolsar, para alquilar una casa en un barrio, alrededor de 120 mil pesos, una cifra que asciende rápidamente si la propiedad está situada en el centro o macrocentro o si se trata de unidades remodeladas o a estrenar. 

Es que los honorarios del martillero (4%) y el depósito, requeridos al firmar un nuevo contrato, se suman al mes de alquiler y obligan a pagar alrededor de tres veces más que el importe mensual para poder ingresar al inmueble.

De acuerdo a la nueva Ley de Alquileres, sancionada en el 2020, el ajuste contractual se realiza de forma anual para los locales de vivienda, que cuentan con un compromiso legal de tres años. El ajuste se contempla para los contratos que tienen un año de vigencia -y les restan dos-, y son los que pagarán durante doce meses el precio estipulado a partir del aumento.

Por su parte, la ley estipula que mes a mes el Banco Central establece un Índice de Contratos de Locación (ICL), utilizado para calcular el incremento de los valores. El indicador contempla la variación de la inflación y los salarios. Para el mes de enero, el ICL fue de 52,2%, aunque en nuestra ciudad, según explicaron desde el sector, se aplicó el 51,28%. Para los contratos firmados en febrero, los especialistas prevén que el incremento será del 52% anual.

Democracia consultó a martilleros públicos locales acerca de las repercusiones que han tenido los incrementos en los valores de los contratos en el mercado inmobiliario de la ciudad.

Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Junín, puntualizó que “el ajuste es medido en el marco de la inflación real”, y que, en definitiva, se trata de un porcentaje “aceptable dentro de la economía argentina, con altos porcentajes de inflación y devaluación”.

La tendencia general ha indicado que el índice elaborado por el Banco Central se ha mantenido en línea o ligeramente por debajo de la inflación interanual. Al respecto, Di Palma expresó que “la angustia de la gente tiene que ver con el incremento general de precios”, y enmarcó el incremento de los valores de alquiler en la situación económica actual.

La oferta, “escasa”
Consultado por este diario, Hernán Pietrobón puntualizó que “existe un serio problema respecto a las propiedades en alquiler”, y que “la oferta no llega a cubrir la demanda, sobre todo en las casas de familia”.

A medida que el valor de acceder a una vivienda propia se incrementa, o, más bien, se desvincula de los ingresos reales de las familias, la presión sobre la demanda de inmuebles en alquiler también aumenta notablemente.

Juan Pablo Bonanni, otro representante del sector, destacó que recibe numerosos llamados diarios para consultar por disponibilidad de viviendas en alquiler, pero “la oferta es prácticamente nula”. Pietrobón destacó, en dicho sentido, que “existen dos problemáticas en paralelo: la voluntad del propietario de no volcar la propiedad en alquiler, y la dificultad del inquilino de llegar a los valores de hoy”.

Los martilleros consultados advirtieron que se ha agudizado la tendencia a destinar los inmuebles al mercado de la compra-venta, porque “no es rentable alquilar”. Di Palma destacó la responsabilidad del sector privado en la dinámica, y atribuyó la situación actual a la falta de medidas de fomento y proyectos de construcción, lo que, se asume, resta la cantidad de propiedades en locación. 

“Desde el 2018 hasta la fecha se han paralizado múltiples emprendimientos y no ha habido iniciativa privada”, puntualizó.

Asimismo, en el sector estipulan que ha habido un descenso de alrededor del 30% de propiedades para alquilar. No obstante, el mercado inmobiliario de compra-venta carece de dinamismo, y, según expresó Pietrobón, “hay numerosas casas ociosas, que no perciben una renta y tampoco son vendidas”. En dichos casos, destacó el martillero, existe reticencia a alquilarlas, a pesar de las recomendaciones que se brindan desde las inmobiliarias. Es por ello que “todavía no se percibe una reconversión de la oferta”.

Obligada renovación
Desde que entró en vigencia la Ley 27.551, también conocida como nueva ley de alquileres, los contratos de locación se extienden por tres años, y el valor mensual a abonar se ajusta de forma anual por el Índice de Contrato de Locación.

En dicho sentido, Bonanni expresó que “quienes están alquilando renuevan porque no tienen otra alternativa”, y que, ante la escasa oferta y el valor a desembolsar para ingresar a una nueva vivienda, “hoy se acepta lo que se consigue, porque otras opciones no hay”. 

Precios
El valor de alquilar una casa en la ciudad varía, lógicamente, de acuerdo a múltiples variables, entre ellas la ubicación, la cantidad de ambientes y el estado general de la propiedad. 

Los martilleros consultados por Democracia coincidieron en que el rango de precios es amplio, pero que la base para una casa de familia, con dos dormitorios, garaje, living, cocina-comedor, dependencia y patio, por ejemplo, en barrio Belgrano, ronda los 40 mil pesos mensuales. Las de estilo moderno pueden ascender a 70 mil pesos.

En cambio, en las calles aledañas al centro comercial de Junín, los precios ascienden a 50 mil pesos, siempre y cuando no se trate de inmuebles refaccionados o a estrenar, en los que la suma es mayor. 

En las afueras de la ciudad, una casa familiar con dos habitaciones, cochera, patio y comedor se alquila a partir de los 20 mil pesos. 

Ley de Alquileres
En el sector inmobiliario, la nueva Ley de Alquileres no cosecha adeptos. Los martilleros consultados por Democracia expresaron sus diferencias respecto a la normativa vigente, y llamaron a encontrar una alternativa de forma urgente.

Al respecto, Di Palma expresó que la ley “no beneficia a ninguna de las partes”, y apuntó principalmente a los plazos que se establecen para los ajustes y los contratos. 

“En una economía inflacionaria, hablar de tres años es hablar de mucho tiempo, sobre todo para los propietarios”, detalló el funcionario.

Por su parte, Pietrobón expresó que algunas de las causas principales de la escasez de viviendas de locación son las condiciones que la ley impone a los propietarios. “La nueva Ley de Alquileres obliga a inscribir la propiedad en AFIP. 45% de los dueños no están de acuerdo con esa cláusula”, afirmó.

Asimismo, el martillero destacó que, en muchos casos, el ajuste anual estipulado por el Banco Central para los contratos de alquiler ha generado un notable incremento en el valor de las viviendas, que “ha llegado a ser de un 80%”, respecto a la anterior normativa.

Por último, Di Palma enfatizó en el rol mediador que asumen las inmobiliarias y que, en su opinión, les permite a los martilleros conocer las realidades de inquilinos y propietarios. En efecto, detalló que el valor de los alquileres “no es conveniente para los dueños”, y que, en el extremo opuesto, “el que alquila vive una angustia enorme por la falta de poder adquisitivo de sus salarios, la inflación general y la poca oferta”.

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