La imagen se repite prácticamente en cada cuadra juninense: el cartel de “se vende” en las casas, terrenos, locales y departamentos, es más, algunas incluso tienen varios carteles, de distintas inmobiliarias.
No es un fenómeno nuevo, pero sí en franco aumento. En sintonía -coincidieron los martilleros locales consultados por Democracia- con una serie de causas, mayormente económicas: la crisis, la falta de créditos hipotecarios accesibles, la pérdida del poder adquisitivo del salario (que mella, con todo, la capacidad de ahorro), la regulación estatal de los alquileres y la consecuente caída de la renta de los propietarios son los factores principales que explican lo que ya es una tendencia que lleva varios años.
Lo contradictorio, y que parece desafiar las propias leyes del mercado, es que a medida que se deprecian cada vez más las propiedades, aumenta la oferta, básicamente, por la desconfianza en el rumbo de la economía argentina.
Dicho de otro modo, aunque el precio de los inmuebles está en uno de sus pisos históricos, los propietarios insisten en vender, aunque eso signifique perder una parte del capital. Sin embargo, la demanda se da en sectores muy reducidos, lejos de las capas medias de la sociedad.
En este contexto, crisis es oportunidad y quienes cuentan con un ahorro en moneda extranjera pueden concretar operaciones beneficiosas desde el punto de vista del precio, ya que se consiguen descuentos importantes, destacaron los profesionales del rubro a este diario.
Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, afirmó a Democracia: “Calculamos entre terrenos baldíos, unidades funcionales, propiedades rurales y urbanas, que hay más de 2 mil propiedades en venta en nuestra ciudad”. Y añadió: “Es un número que viene en aumento”.
Según el especialista, “hay propiedades que se fueron poniendo en venta como consecuencia del descontento por la ley de alquileres, por la baja rentabilidad de los inmuebles puestos en locación”. Y, en otros casos, porque optan por “cambiar el destino del activo inmobiliario a otras inversiones financieras o a otros activos inmobiliarios, como el rural”, o bien invertir en otras ciudades.
“La oferta es muy grande y se suma a la falta de crédito hipotecario, alta inflación, pérdida del poder adquisitivo del salario y falta de capacidad de ahorro de la clase media. Es un contexto muy desfavorable para toda la sociedad en cuanto a la compra de la primera vivienda o capitalización. Ha quedado reducido a un grupo selecto, y el acumulado de propiedades en venta sigue creciendo”, afirmó Di Palma.
Hernán Pietrobón, de Pietrobón Servicios Inmobiliarios, afirmó a este diario: “Hay muchas casas que están a la venta, es un fenómeno que comenzó a fines de 2017, comienzos de 2018, cuando empezamos a notar que había quienes querían desprenderse de su vivienda”.
El derrumbe del precio
Y amplió: “Todavía en ese momento, las propiedades en dólares estaban bien valuadas, era un mercado más activo y había cierto acceso al crédito, quedaba algún Procrear, se crearon los créditos UVA -que terminaron siendo un fracaso-, pero había cierto acceso al crédito. Medianamente había un mercado inmobiliario activo. Pero, hoy, con el paso del tiempo, frente a la devaluación, esas viviendas vieron decrecer el precio en dólares drásticamente”.
“La lógica indicaría que esta situación desmotivaría al propietario a vender por debajo del precio histórico. Pero, frente a la incertidumbre de no saber si más delante se va a poder vender, si se va a poder cobrar, con la improbabilidad de créditos, muchos propietarios continuaron ofreciendo las propiedades a la venta”, señaló el experto.
Y agregó: “A esta situación se sumó que, en 2020, se sancionó la ley de alquileres, que vuelve a poner un manto de inestabilidad con respecto a la renta, ya que el Estado interviene para regular los incrementos, que se van a hacer anualmente. Ya a partir de 2020, la oferta de propiedades a la venta llegó a su punto máximo, ahí es donde notamos el gran incremento en la oferta”.
Desde Fusión Grupo Asesor afirmaron a Democracia que “una de las causas tiene que ver con que las familias se han desarrollado y sus hijos se han ido de la ciudad, por lo que deciden vender. En este contexto de recambio generacional, también hay otras preferencias habitacionales, por lo tanto, hay nuevos grupos familiares y de jóvenes que prefieren radicarse en zonas más verdes como en quintas o en nuevos barrios”.
“Otra tiene que ver con las amenazas actuales que tiene el negocio de propiedades para la venta, ya que ha perdido competitividad en el mercado frente a otras opciones de inversión. Ya no es tan conveniente tener un departamento o casa en alquiler como renta”, afirmaron.
Viviendas de un dormitorio
“El otro fenómeno es que, quien de alguna manera tiene su casa o han quedado matrimonios grandes viviendo, dicen, ‘bueno, nos reducimos en el espacio, tal vez sacrificamos ubicación’, y por ahí, vendiendo su propiedad acceden a una vivienda más chica, más económica, y obtienen una ganancia. O bien permutan una casa por un departamento en el centro, más seguro. Por eso la demanda la encontramos centrada en unidades de un dormitorio, generalmente en la zona del centro”, graficó.
“Con un grupo de martilleros intentamos establecer un relevamiento de propiedades a la venta, y en el último año entendemos que hay entre 2300 y 2500 propiedades a la venta, excluyendo los terrenos, o sea que hablamos de viviendas”, dijo, aunque aclaró que es un relevamiento informal, ya que no existen estadísticas oficiales. “Otro factor que incide, aunque en baja escala, es que hubo gente que decidió irse del país, e incluso fuera de Junín, a otras ciudades o pueblos”, indicó.
“Los visitantes generalmente son estudiantes, jóvenes, que comienzan a estudiar y a hacer su vida en Junín. En alguna proporción, quizás padres en buena posición, ante la escasez de viviendas para alquilar han comprado viviendas para que los hijos se radiquen en Junín. Por otro lado, está la gente que emigra al extranjero, que ya tiene sus hijos viviendo afuera y tiene la idea de echar raíces en otro país, vende lo que tiene en Junín y compra en EE.UU., Europa e incluso Uruguay”, dijo.
Alquilar, una “odisea”
Laura, una estudiante de un profesorado que vive a más de cien kilómetros de Junín y cursa en el Instituto de Educación Superior 129, busca alquilar desde hace varios días, pero en cada consulta, obtiene una respuesta idéntica: “Hasta que no esté la nueva ley, no estamos alquilando”. Por eso, va y viene a diario para poder cursar sus estudios.
El de Laura es solo un caso de muchos otros estudiantes y familias que por estos días encuentran dificultades para alquilar, una problemática que, si bien existe desde hace varios años, se potenció a partir del anuncio del Gobierno nacional sobre una eventual suspensión o derogación de la actual ley de alquileres.
Los especialistas consultados por Democracia coincidieron en que la demanda supera ampliamente a la oferta, un fenómeno que viene in crescendo a partir de la pérdida de rentabilidad del mercado inmobiliario y el déficit habitacional.
“La dificultad para alquilar, por la escasa disponibilidad de viviendas, ya se daba previo a esto que se ha comunicado, sobre las conversaciones para derogar la ley de alquileres, que trajo tantos efectos controvertidos, pero la realidad es que ya era de difícil tránsito”, afirmó Di Palma. Y amplió: “Hoy, cuando aparecen estas noticias, sobre la posibilidad de una derogación, al tiempo que no se sabe cuál va a ser la legislación para adelante, aparece la incertidumbre”.
“Sabemos que la necesidad de la gente y el déficit habitacional no se resuelven con una ley. En la Argentina hay que resolver los problemas de base, como la alta inflación, la pérdida del poder adquisitivo de los asalariados, las paritarias pactadas a la baja”, dijo.
“Hay mucha demanda y poca oferta. Y lo que antes se podía resolver en una visita o en una semana, hoy, ante el pedido, se demora en conseguir departamentos de un ambiente o dos para un estudiante, o casas para una familia. La oferta es muy reducida con una alta demanda, situación que dificulta los plazos y los tiempos”, dijo.
Amplia oferta de lotes en la Ciudad
Martilleros y corredores públicos de Junín coincidieron ante Democracia en que existe una creciente oferta de lotes para la construcción. Aún más, es precisamente la disponibilidad de tierras para proyectos habitacionales el principal factor que mantiene la dinámica de un mercado aplacado por la inflación, la pérdida de poder adquisitivo de los potenciales compradores, la escasa disponibilidad de inmuebles para alquiler y la caída del valor de las unidades construidas en dólares.
En este escenario, la inversión en lotes se muestra como una opción atractiva para inversores o, simplemente, para un sector de la población que busca concretar su proyecto habitacional para la vida familiar. Según coincidieron distintos representantes de mercado inmobiliario, los precios de los lotes en Junín pueden oscilar entre los 12 mil y los 25 mil dólares, según la zona geográfica o los servicios disponibles.
"La disposición de parcelas grandes en el ejido urbano se ha visto desarrollada en gran medida en los últimos 15 o 20 años", afirmó Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores de Junín.
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