Si bien el Poder Ejecutivo nacional dispuso medidas protectorias a favor de los inquilinos, el Código Civil y Comercial cuenta con herramientas aún más favorables en su defensa.
Junto a las severas restricciones a las libertades personales para mitigar la propagación del coronavirus, los gobiernos toman medidas ordenadas a paliar los efectos adversos que siente la economía. El reciente DNU 320/2020, dictado por el Poder Ejecutivo nacional, intenta proteger a determinados inquilinos de inmuebles: por ejemplo, los que habitan inmuebles destinados a vivienda única -urbana o rural-, destinados a actividades culturales o comunitarias, los profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión, monotributistas y PyMEs, en caso de alquileres comerciales. Sin embargo, el Código Civil y Comercial otorga una protección más robusta que la considerada por el Poder Ejecutivo, otorgándoles, en conjunto, un más amplio margen de maniobra y negociación a los locatarios en general.
Por el Decreto 320/2020, (i) se suspenden los desalojos por falta de pago de alquileres; (ii) se prorrogan los vencimientos de los contratos; (iii) se congelan los aumentos de precios de los cánones locativos a los montos pactados a marzo de 2020, difiriéndose a la finalización del contrato el pago de los aumentos; (iv) se extienden las fianzas y garantías personales otorgadas por los garantes durante la prórroga de los contratos, hasta el total cumplimiento de los montos adeudados.
Todo esto hasta el 30 de septiembre de 2020, difiriéndose a octubre los desembolsos de los cánones adeudados, así como las diferencias entre aumentos pactados y el precio congelado, pudiéndose afrontar las deudas en 3 a 6 cuotas mensuales, no pudiendo aplicarse sanciones de ningún tipo, ni intereses moratorios ni punitorios, sino solo compensatorios.
Ahora bien, el art. 12o3 del Código Civil y Comercial ofrecerá en muchos casos una protección todavía más amplia ante situaciones como las que traen aparejadas las restricciones de movimiento y el aislamiento a ciertas actividades económicas.
En estas circunstancias muchos locatarios pueden verse impedidos de usar o gozar de la cosa objeto del contrato e invocar que la finalidad del contrato se ha visto frustrada. En tales instancias, además de las alternativas recogidas por el DNU 320/2020, el Código los habilita a requerir la rescisión del contrato o bien dejar de pagar el precio de alquiler por el tiempo en que se frustre el objeto.
Las hipótesis más claras de la norma del Código Civil y Comercial son, por ejemplo, lo casos en los que los inquilinos no pueden hacer uso del bien objeto de alquiler debido a las limitaciones de movimiento dispuestas por el gobierno, o en virtud de restricciones a la actividad industrial o comercial que eran la finalidad del contrato, en cuanto no se tratan de una actividad y servicio esencial, conforme las definiciones efectuadas por el gobierno ante el estado de excepción en que vivimos.
Pero incluso, aun cuando la actividad económica que desarrollan los locatarios haya quedado comprendida entre las actividades y servicios considerados esenciales, estos podrían todavía argüir la frustración de la finalidad de la locación derivada de las severas limitaciones al mercado implicadas en ese cuerpo de medidas.
Dispone que los propietarios de los inmuebles deban verse obligados a iniciar una mediación previa y obligatoria, previa al desalojo o ejecución, a instancias de negociación. En caso de que un acuerdo no pueda alcanzarse, serán los tribunales quienes tendrán la última palabra a ese respecto aplicando las reglas que establece el Código Civil y Comercial como su principal fuente de autoridad.
(*) Socio del estudio MLAlex
(www.mlalex.com)
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