El sector de lo que se conoce como el camino a la Laguna, la zona de quintas, comprendidos en la zona sur, e incluso barrios como El Cerrito vienen experimentando en los últimos años un fuerte crecimiento que conlleva una gran demanda de servicios en dicha área, no obstante que, dentro del plan territorial de la ciudad, la zona es catalogada como “sector extra urbano a contener”, -especialmente por lo que conlleva en infraestructura, conectividad y servicios-.
De acuerdo con lo establecido en el Código de Ordenamiento Urbano Ambiental, el avance de la ocupación del territorio se viene dando bajo la forma de "expansión extraurbana, al sur de la avenida Circunvalación y hacia la Laguna de Gómez", así como también la expansión periférica dentro del casco urbano, en el cuadrante noroeste de la ciudad.
Democracia consultó al arquitecto Federico Alzari, quien dio detalles del exponencial crecimiento de la ciudad, el requerimiento de servicios y la necesidad de respetar los códigos urbanísticos para proteger sectores, especialmente en el camino al balneario.
Por su parte, el presidente del Colegio de Martilleros, Daniel Di Palma destacó que el crecimiento en dicho sector se viene dando en los últimos veinte años “con un desarrollo muy grande”. Además, Democracia consultó a la arquitecta Laura Franco, subsecretaria de Planificación Urbana y Patrimonio del Gobierno de Junín, respecto de las viviendas en La Laguna de Gómez y las normas vigentes, en un sector clave del turismo en la ciudad. También al presidente de la Sociedad de Fomento del Parque Natural Laguna de Gómez, Fernando Di Pierro.
Necesidad de loteos
Para ilustrar la situación del crecimiento de Junín, Alzari retomó un trabajo realizado con profesionales del Colegio de Arquitectos y la Asociación de Arquitectos hace algunos años.
“Allí marcamos la falta de consolidación que tenía el ejido urbano dentro de la ciudad. Veíamos que era resultado de una falta de desarrollo e inadecuada planificación ya que aún existen macizos grandes dentro de la ciudad que no están loteados por lo tanto no hay posibilidad de que sean usados para el vecino”, explicó Alzari como una de las cuestiones de la expansión.
Dentro del ejido urbano, “me refiero a la Ruta 188, Ruta 7 y la avenida de Circunvalación, existen alrededor de 400 o 450 hectáreas de áreas vacantes. Tienen un aspecto rural, es decir no hay apertura de calles, no están loteados, son macizos de grandes hectáreas, y esto contrasta un poco con esa expansión periurbana que se fue produciendo durante todos estos años”.
Esta expansión, consideró Alzari, “al vivir en zonas que están fuera del casco urbano, en la zona periurbana, cuenta con algunas complicaciones como la falta de ciertos servicios como transporte, sanitario, en la mayoría de los casos”.
En ese sentido marcó la diferencia entre el uso de una casa de fin de semana, más alejado de la ciudad, de forma temporal, respecto del uso como vivienda permanente en este tipo de sectores.
“Desde el Código no está planificado para vivienda permanente entonces, debido a esto se está generando un cambio de uso de estos sectores”, refirió.
Alzari destacó que más allá del Proyectar que llevó a cabo el Municipio, “es muy importante que pudiendo generar un banco de tierras o poner lotes a la venta a un menor costo, efectivamente lo haga. Es una buena herramienta para hacer el completamiento de macizos, pero también esta Agencia de Tierras debería tener un diagnóstico y un plan como para ir marcando el crecimiento dentro de la ciudad”.
Expansión hacia el sur y demanda de servicios
Según indicó Alzari, en el camino de ida hacia la laguna, sobre la mano derecha se encuentran identificados RE1 y RE2 según el Código urbano. Hacia la izquierda, ya en el área que da al Salado, se denomina “Área de Protección Ambiental” (APA).
“Allí el Código dice que el sector corresponde al ámbito localizado sobre la ribera del río Salado que admite localización de actividades recreativas deportivas y de esparcimiento para promover la potencialidad del paisaje natural. No obstanteello, no se fue cumpliendo, y se empezaron a construir viviendas periurbanas, que fueron cambiando esa zona”, explicó.
Asimismo, resaltó que “justamente se utilizan estas áreas recreativas y deportivas y de esparcimiento por la cercanía con el Salado, ya que ante cualquier desborde del río, como ya nos ha pasado, las zonas posibles de inundación son áreas de actividades recreativas y deportivas que no son fundamentales, ante algún evento natural de ese tipo”.
“Hoy en la zona que es el humedal del Salado existen viviendas incluso de uso permanente”, indicó.
Alzari destacó que “el área protegida busca ser un fuelle entre lo periurbano y lo rural. En este caso se fue perdiendo porque llegamos a un punto donde tenemos un área casi residencial contra un área rural y eso genera también problemas”.
Una cuestión tiene que ver con que la expansión conlleva también una mayor demanda de servicios en las zonas edificadas.
Actualmente la red de gas natural se extiende hasta barrio Real y el Autódromo y en las próximas semanas comienza una nueva etapa. La red de agua y cloacas llega actualmente hasta el barrio Lihué.
Desarrollo clave en los últimos años
El martillero Daniel Di Palma destacó que “en las últimas dos décadas se han presentado un montón de solicitudes de loteos en zonas adyacentes al camino al balneario y sobre camino al balneario, como la construcción de fraccionamientos también por propiedad horizontal, con formato de unidades funcionales con PH y barrio cerrado, que son instrumentos, formas de fraccionamiento y de barrios que permiten las leyes vigentes y la del uso de suelo en la Ley 8912 de la provincia de Buenos Aires”.
En ese contexto, señaló: “Vemos un desarrollo muy grande. Junín ha tenido siempre una prevalencia a la inversión y el desarrollo hacia el sector sur de la ciudad, esto es el aledaño a zonas al Canal y al Camino al balneario y al Parque Natural Laguna de Gómez. Lo que antes se tenía como referencia para el esparcimiento, se ha transformado en vivienda permanente”, y detalló que muchos lugares se han transformado con los servicios como gas natural, agua corriente, energía eléctrica.
“Hay otros sectores donde se siguen desarrollando lugares y parcelas, fracciones que han quedado todavía para subdividir. El desarrollo es imponente, ha sido importante en las últimas dos décadas y vemos por el momento que también han tenido una alta revalorización las parcelas y el mercado en la zona”.
Viviendas en el Parque Natural
La arquitecta Laura Franco, subsecretaria de Planificación Urbana y Patrimonio del Gobierno de Junín señaló que tal y como consta en la Ordenanza Nº 5007/ 05 de normas de gestión del Parque Natural Laguna de Gómez, “la mayoría de los terrenos del balneario son de propiedad municipal y son cedidos en la figura del ‘permiso precario de uso’, con un plazo diferente según el sector que se encuentre. Igualmente, cumpliendo lo establecido en la norma, poseen renovación automática”.
Cabe destacar que, para el uso residencial, el permiso tiene una duración de 5 años.
Por otro lado, quienes aspiren a poseer un permiso de uso de un terreno deben inscribirse en un registro y cumplir con ciertos requisitos, destacando que las parcelas que “se reciben a título de permiso precario de uso, con carácter temporal-recreativo-vacacional”.
Franco indicó además que “es obligatoria la construcción de una edificación en la parcela, la que debe cumplir con las disposiciones establecidas en las Normas Urbanísticas Ambientales del Parque Natural, y con las Condiciones Constructivas que establece el Reglamento de Construcciones”.
Asimismo, comentó que “existe un sector reducido donde los terrenos son de dominio privado, en su mayoría están ocupados”, y agregó que “en el PNLG existen casillas en venta, lo que se vende es lo construido, y se requiere realizar un trámite de transferencia de permiso de uso, en este caso siempre se recomienda que el comprador consulte si ese permiso está vigente y a nombre de quien le quiere vender la construcción”
El canon que se cobra es diferencial según se trate de vivienda para uso particular o para alquiler, y los montos se establecen anualmente en la Ordenanza Fiscal. Cabe aclarar que en el caso de que la vivienda se destine a alquiler deberá registrarse según lo que establece la Ordenanza de Alojamiento extra hotelero Nº 4906/05 y su reglamentación.
Di Palma por su parte señaló que en la Laguna “existen propiedades, lotes propios con escritura, que están registrados en el Registro de la Propiedad, es decir, tienen título de propiedad como una propiedad cualquieraen la ciudad”.
En concreto, “hay sectores que son ribera,parte del espejo de agua, que no pueden tener otro carácter que de precariedad para el uso o la habitabilidad y la prestación. Entonces el Municipio, que administra el Parque Natural, hizo un loteo en parte de esa superficie para las prestaciones.Lo que sí se pudo fraccionar por geodesia, queda con título, registrado en la Provincia con escritura pública”, detalló el martillero.
Fernando Di Pierro, presidente de la Sociedad de Fomento señaló que la laguna sufrió los efectos de la pandemia y la sequía, “y está un poco paralizada, se ha quedado francamente en el tiempo. Y junto con ello, el barrio no ha tenido un avance importante”.
Según detalló, “hay más de 200 casas y viven cerca de 150 familias. Hay 500 personas viviendo de manera permanente”.
Asimismo destacó que "para este año hay varios proyectos por parte del Municipio para concretar algunas mejoras como ya se hizo con el espigón, el acceso, la puesta en valor de la capilla. Esperamos se pueda avanzar con obras este año".
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