La situación de los alquileres en el país aún mantiene dos versiones bastante diferentes. Por un lado, contratos que aún se rigen por la vieja Ley 27.551 y se actualizan de manera anual, con un índice que hoy está cercano al 240%.
Por otro lado, aquellos acuerdos que se celebraron con posterioridad a la derogación de la Ley, que acuerdan entre partes un ajuste trimestral en base al índice de inflación. En ese sentido, la inflación mensual estimada actualmente no llega al 5%.
Con ese panorama, martilleros consultados aseguran que la demanda de alquileres no cesa y que se colocaron algunas propiedades más en el mercado, aunque no de manera exponencial con en el caso de CABA.
Asimismo, resaltan que de a poco comienza la consulta por departamentos para estudiantes, especialmente de la zona.
Ajuste ICL cercano al 240%
El martillero Hernán Pietrobón señaló que “los alquileres en septiembre se preciaron de acuerdo al IPC en un 4.2% mensual, acumulando una variación del 94.8% en lo que va del año”.
Los contratos que continúan vigentes bajo el efecto de la Ley 27.551 “tienen como índice de ajuste el ICL (Índice de Contratos de Locación) que, recordemos, se produce su ajuste anualmente. En ese caso los contratos que deban ajustarse en este mes, deberán soportar un incremento del 236,7%”.
Por tomar solo un ejemplo, indicó que “un contrato que fue ajustado o celebrado en septiembre del año pasado cuyo valor locativo se mantuvo hasta hoy en $100.000, pasará a abonar la suma de $336.700”.
Ello ocurre porque el índice ICL toma la inflación acumulada interanual “y ahí se produce ese descalabro, llevando el valor del alquiler incluso a valores que podrían quedar fuera de mercado”, explicó. Pietrobón señaló: “Lo que estamos haciendo en algunos casos es replantear un nuevo contrato, con nuevas pautas, en donde se tome en cuenta la variación inflacionaria de acuerdo al IPC, con períodos de ajustes trimestrales o cuatrimestrales y adecuando el valor del alquiler a valores objetivos de mercado”.
Según señala, ello supone “mayor previsibilidad para los inquilinos y también mayor certidumbre de cobro a los propietarios”.
El martillero Juan Manuel Bonanni destacó que “desde que se estableció libertad entre las partes para definir la duración del alquiler y el índice, en su mayoría optan por actualizar cada 4 meses, en base al IPC (Índice de Precios del Consumidor), así está relacionado directamente con la inflación”.
La martillera Marta Daiub destacó que “en mi caso venimos ajustando según inflación, de manera trimestral”. Asimismo, reconoció que “todo lo que son renovaciones, algunos subieron bastante”. Se trata de los contratos de la ley derogada por el DNU 70/2023.
Por su parte, Luciano Diflavio explicó: “Nosotros hacemos un intermedio del IPC y del ICL. En el caso de viviendas el ajuste se hace cada 4 y 6 meses. En lo que es alquiler comercial es entre 3 y 4 meses el ajuste”.
Demanda y precios
Tanto Pietrobón como Bonanni aseguran que “demanda hay constantemente”.
En cuanto a las viviendas en alquiler, Pietrobón dijo que “puede haber nuevas propiedades puestas en alquiler, pero no explotó como en CABA. No fue abrupto, pero hay algunas más. Más allá de los nuevos desarrollos”. No obstante, aseguró que en su mayoría se trata de departamentos.
Para Bonanni, “la demanda de alquileres nunca cesa, es continua, ya sea para estudiantes, que requieren principalmente cerca de la Unnoba, o casa familiar, con dos o más dormitorios. Es una constante”. De hecho resaltó que “ya comienzan las consultas por alquileres para estudiantes, la gran mayoría de la zona”.
Pietrobón coincidió en que ya empiezan las consultas “que se ven incrementadas en los últimos meses del año”.
El martillero Diflavio destacó que “ya empezó a haber consultas para estudiantes, pero el tema son los precios. Los estudiantes buscan algo entre $180.000 y $230.000 como máximo. Y los alquileres más céntricos están entre $200.000 y $250.000, y no se consiguen fácilmente”.
En general, en cuanto a los valores Pietrobón indicó que “en Junín tenemos que pensar que un departamento de 2 ambientes, sencillo, con los servicios básicos, no céntrico, podría conseguirse a partir de los $160.000 más gastos”.
Bonanni reconoció que “algo chico, con pieza, cocina y baño, puede estar entre los $120.000 y los $190.000, dependiendo mucho de la ubicación, los servicios y el estado”.
En Buenos Aires
El análisis elaborado por el portal inmobiliario Zonaprop sostuvo que el costo promedio para alquilar un departamento en GBA norte aumentó un 5,3%, al tiempo que en GBA oeste-sur mostró un incremento del 5,6% en agosto.
El precio medio subió un 5,6% en agosto y acumula un incremento del 59,2% en 2024.
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