Desde hace años, los martilleros vienen bregando contra las franquicias inmobiliarias, argumentando que el ejercicio profesional de la figura del “agente inmobiliario no matriculado” es ilegal y viola las disposiciones legales que sólo autoriza el ejercicio del corretaje inmobiliario a los martilleros públicos habilitados ante los respectivos colegios profesionales de cada Departamento Judicial.
Pero, recientemente, tal batalla entre las franquicias inmobiliarias y los Colegios de Martilleros se trasladó al interior de la provincia de Buenos Aires. Así, más de 80 concejos deliberantes bonaerenses, sobre un total de 135 distritos, ya han prohibido expresamente la instalación y funcionamiento de las franquicias inmobiliarias.
Es más: los Colegios de Martilleros insisten en perseguir a los franquiciados y actualmente hay 109 causas por la aparición de franquicias en distintos municipios.
Al 1° de agosto de 2024, 30 ya contaban con sentencia firme, quince estaban en trámite ante la Suprema Corte de la Provincia, siete ante Cámaras de Apelaciones Contencioso Administrativo, 44 en trámite en juzgados de Primera Instancia y 35 causas disciplinarias en trámite ante los colegios profesionales.
Ante tal situación, el Colegio de Martilleros del Departamento Judicial Junín trabajó en conjunto con el Concejo Deliberante, que dictó una ordenanza, la número 8226, que establece normas prohibitivas sobre este tema.
Repasando el recorrido, Daniel Di Palma, presidente del Colegio, recordó que el 7 de noviembre del año pasado, se solicitó la sanción de una ordenanza que prohíba la habilitación de oficinas inmobiliarias y publicidad en la vía pública de franquicias sin habilitación profesional.
La comisión de Legislación, Interpretación y Acuerdos del Concejo emitió dictamen favorable y el año pasado se transformó en ordenanza municipal, en la cual se establece la prohibición de habilitaciones de negocios inmobiliarios bajo la forma de representación de franquicias, licencias o marcas.
Además, hace referencia a la prohibición de publicidad en la vía pública, en cualquiera de sus formas, de servicios inmobiliarios presentados por franquicias, licencias o marcas.
Inclusive, el Gobierno municipal tiene la potestad de disponer y autorizar la remoción inmediata de este tipo de publicidad.
En cuanto a las sanciones, además de la remoción de la cartelería, podrá realizarse el decomiso de la publicidad en contravención, ya sea de oficio o ante la denuncia del Colegio de Martilleros.
Pero a pesar de la ordenanza existente en Junín y en ciudades que forman parte del Departamento Judicial de Junín, pueden verse carteles y publicidad en la vía pública de una reconocida franquicia. Según fuentes confiables de Democracia, dicho corredor inmobiliario pertenece al Departamento Judicial de Pergamino, donde no hay legislación municipal al respecto y los límites entre una jurisdicción y otra parecen borrosos, al menos para esta franquicia.
Al respecto, Di Palma explicó a Democracia que vienen llevando adelante desde hace tiempo un proceso junto al Colegio provincial, el cual posee sustentos legales para el ejercicio profesional del corretaje inmobiliario, el martillero y corredor público. “Debe ser una persona que ejerza el corretaje matriculado en un colegio departamental y para eso existen 20 colegios departamentales dentro de la distribución geográfica de la provincia de Buenos Aires”, explicó.
En ese contexto es que los matriculados, al recibirse de martilleros y de corredores públicos, deben colegiarse en las departamentales para el ejercicio profesional. Es que el Estado ha delegado a los colegios profesionales el control de la matrícula y llevan adelante todo un trabajo de fiscalización del ejercicio legal de la profesión. “La actividad franquiciada de tareas profesionales no corresponde, porque el inmobiliario debe estar habilitado para comercializar inmuebles”, dijo el presidente del Colegio de Martilleros de Junín.
“Si tenemos un profesional martillero y corredor público colegiado que a su vez publicita que ejerce esa profesión bajo la denominación de una franquicia, está incumpliendo la ley provincial. Es ahí donde acciona el Departamento Judicial conjuntamente con el Tribunal Disciplinario y su poder de fiscalización en tramitar una causa disciplinaria a esa persona que ejerce indebidamente la profesión y esos trámites van en apelación al Consejo Superior de La Plata”, detalló técnicamente Di Palma.
Franquicias en Junín
El presidente del Colegio de Junín dijo que “Remax es un claro ejemplo de lo que está sucediendo”, pero aclaró que puede darse que “haya otras empresas que pretenden ejercer el corretaje con el mismo formato y, entonces, cualquiera podría abrir una oficina y llevar adelante las veces de agente”.
“Nosotros ya llevamos adelante un proceso de fiscalización ante Remax que está elevado al Colegio Departamental de Pergamino, que es donde están sentadas las bases de este martillero y lleva adelante la profesión bajo el formato de franquicia. Y el Colegio de Pergamino ha sumado la causa que se elevó de Junín, sumado al expediente administrativo de San Nicolás”, consideró Di Palma marcando que los límites superan los del partido de Junín. Y agregó: “Las propiedades que están a la venta en esta zona vienen de la franquicia de Remax que está en Pergamino”.
La situación conflictiva de Pergamino
Consultado por Democracia, Fabián Acerbo, presidente del Colegio de Martilleros de Pergamino, se mostró sumamente preocupado por la situación en su distrito y no dudó en decir que “son cuestiones políticas”. “En Pergamino hay una sola persona que presta el nombre a Remax, que es una colegiada de nuestro Departamento Judicial. Por eso iniciamos las causas como corresponde y tenemos seis causas contra esta colegiada”, reveló.
Entre las mismas se encuentran algunas que son de Pergamino, pero también de Junín, porque la colegiada a la que hace mención Acerbo “puso carteles de Remax en Junín, Rojas y otras ciudades”. “Es por eso que nos emitieron el expediente. Muchos fallaron también a favor nuestro, pero ahora ellos hicieron una apelación de un recurso extraordinario a la Suprema Corte para demorar la causa. Hasta que no tengamos sentencia definitiva no podemos clausurar la oficina”, aclaró.
En el partido de Pergamino aún no se ha dictado una ordenanza que resguarde el trabajo profesional de los martilleros, a diferencia de otros municipios como Junín, Mar del Plata y Tandil. Es más: hace dos años el Colegio presentó un proyecto que fue tratado por una comisión, pero los miembros de la misma decidieron “pasarlo a archivo”.
Con relación a la situación de Remax, Acerbo puntualizó que “es una multinacional que tiene muchos agentes, pero no están a cargo. Es como si yo abro una clínica y pongo 20 o 30 personas a que atiendan como si fueran médicos y en realidad no lo son”.
En cuanto al pase a archivo de lo presentado por el Colegio de Martilleros de Pergamino ante el Concejo Deliberante, Acerbo no dudó en expresar que “fue una vergüenza lo que sucedió”. Y disparó: “Seguramente vino alguna orden política, porque ya teníamos todo consensuado con los concejales”.
“Ahora estamos trabajando en un proyecto que aún es más lapidario para la reforma de la ley donde directamente prohíbe la franquicia en las provincias de Buenos Aires. Así que estamos trabajando en eso y, conjuntamente con el Colegio de Junín, un colegio hermano, estamos haciendo tareas enconjunto. Vamos a llegar a buen puerto”, adelantó.
A su vez, Acerbo analiza presentar nuevamente el proyecto en el Concejo, los tiempos se lo permiten y la actual composición del cuerpo legislativo les podría dar, al menos, un poco más de “batalla” en el recinto.
“Inundado de carteles”
Por su parte, Leticia Conti, concejal de Unión por la Patria de Pergamino, recordó lo sucedido con este expediente en el Concejo de aquel entonces. “La franquicia se abusa de los grises de la ley. Nosotros nos queríamos expresarnos a favor de los martilleros de nuestra ciudad”, destacó la concejal.
Al igual que Acerbo, para Conti “todo termina siendo voluntad política”. “Lo que sí he notado en las últimas semanas es una avanzada brutal de Remax en Pergamino porque hay cientos de carteles”, advirtió.
“Ojalá pudiéramos retomar la discusión porque nuestra sensación fue que quedó inconclusa y no se resolvió en términos de discusión ni de propuesta”, indicó Conti.
Los municipios como barrera
A principios de este año, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata rechazó el proyecto de los concejales de La Libertad Avanza que propone derogar la ordenanza que prohíbe las franquicias como Remax.
“Este Colegio ve con profunda preocupación el pretendido intento y lo rechaza en forma total y contundente, toda vez que los fundamentos que sostiene el avance de este proyecto no sólo son insuficientes, sino también que disfrazan la realidad pretendiendo generar dudas a la comunidad sobre quienes se encuentra habilitados legalmente en la intermediación inmobiliaria; facultad esta única e indelegable que debe ser realizada por medio de los Martilleros y Corredores Públicos”, aseguraron.
En Tandil, también se rechazaron los intentos de derogar dos ordenanzas que prohíben los carteles de franquicias de negocios inmobiliarios y fijan multas. “Nuestra función es indelegable”, advirtió Enrique Alewaerts e instó a cumplir la Ley 10.973. Expuso que denunciaron penalmente a veinte agentes de una de las empresas e iniciaron procesos ante el tribunal de disciplina a tres matriculados.
En la misma línea, el Colegio de Martilleros de San Nicolás es otro de los más combativos contra las franquicias. En tal sentido, advirtieron que "contratar personas que trabajan en la ilegalidad pone en riesgo su operación inmobiliaria" e indicaron que "se ha creado un Consejo de Fiscalización en el que se reciben las denuncias, se realizan las investigaciones y se les da el curso que ameriten".
En qué se apoyan los Colegios
La ley nacional 25.028 estableció la necesidad de contar con un título universitario habilitante para el ejercicio del corretaje inmobiliario. Tal camino de profesionalización fortaleció en la provincia de Buenos Aires a la ley 10.973, que establece que los martilleros deben estar habilitados e inscriptos en la matrícula del Colegio respectivo, delegando en ellos el control de la matrícula y la potestad disciplinaria.
Ante ello, los Colegios de Martilleros argumentan que los corredores inmobiliarios solo pueden asociarse con otros profesionales, pero no con una marca, una franquicia o un particular no matriculado.
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