La ley de Say, también reconocida como “ley de los mercados”, plantea que la economía tiende hacia un equilibrio permanente entre oferta y demanda agregada y sostiene que cualquier desajuste es solamente temporal. “El exceso de demanda únicamente puede existir si hay oferta”, sostenía Jean-Baptiste Say.
Pero lo cierto es que en el sector inmobiliario y, si bien es cierto que la derogación de la ley de alquileres le ha dado oxígeno al sector, el tema sigue muy desbalanceado. Habrá que ver si es temporal como explicaba Say, pero por el momento lleva varios años así. Y hacia adelante, los especialistas advierten que “todo se puede profundizar si no hay incentivos para la construcción”.
Al respecto, Democracia dialogó con Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, y sus colegas Maximiliano Tamola y Patricia Palacios, quienes coincidieron en la problemática que tiene la ciudad en cuanto a oferta habitacional, principalmente en unidades de dos o tres habitaciones, con garaje y patio.
El centro, lo más buscado
La demanda cada vez mayor, la oferta escasa, la demanda de estudiantes de la Unnoba, la obra truncada del paso bajo nivel y otros factores juegan un rol fundamental para que los precios se muevan hacia arriba o hacia abajo.
Alquilar en Junín se ha tornado un dolor de cabeza para quienes buscan dónde vivir y muy lejos quedó la opción de elegir dónde hacerlo, lo cual fue reemplazada por la necesidad del prácticamente “donde sea”.
Hay casas en alquiler de hasta 600 mil pesos. Y los promedios varían dependiendo las características de la unidad. Por ejemplo, un monoambiente puede conseguirse entre 100 mil y 200 mil pesos; mientras que departamentos de una habitación oscilan los 150 mil y los 250 mil pesos. Y de tres ambientes (dos habitaciones), se pueden alquilar en alrededor de los $200 mil y 300 mil pesos. Si son casas, los precios pueden elevarse hasta un 30%.
Los barrios centro, El Picaflor, Pueblo Nuevo, Fátima y Gregorio González (Respuela), lideran el ranking de precios y son los lugares más buscados para vivir. Al respecto, Tamola contó: “Lo que nosotros llamamos dos ambientes, es un departamento que tiene cocina, comedor, baño y un dormitorio, cuesta entre 250 y 280 mil pesos, según las características, la antigüedad y las prestaciones del inmueble. Y una casa con dos habitaciones ronda los 400 mil pesos”.
En tanto, la martillera Palacios admitió que hay propietarios que llegan a pedir 600 mil pesos. Y una propiedad de similares características, pero en Villa Belgrano, puede alquilarse hasta en 400 mil pesos. Es decir, casi un 30% menos. “Conseguir casas es muy difícil y lo que se encuentra son construcciones de 30, 40 o 50 años. Hoy se construyen departamentos chicos”, detalló Palacios, quien dijo que un monoambiente en puede costar, por mes, unos 160 mil pesos más expensas. “De un dormitorio hemos alquilado en 250 mil pesos. Y con dos habitaciones hasta 350 mil pesos”, advirtió.
Cerca del centro
La segunda opción más buscada para alquilar es saliendo apenas del cuadro céntrico como en El Molino, Gregorio González o Bicentenario. Tamola detalló que “esos lugares están un escaloncito más abajo que el centro” por la lógica de la oferta y demanda.
En tal sentido, Barrio Belgrano y San Martín están en precios accesibles que el centro. “A los inquilinos le suena bien esos sitios, aunque estemos cortados por el ferrocarril igual se consigue. Lo bueno es que en Villa hay más casas”.
Villa Talleres y el Barrio Moreno también son buscados. “Es cierto que el que tiene un auto no lo quiere sacar para ir a trabajar por los costos. En esa zona hay mucho desprendimiento de gente que tiene un lote al lado de la casa o tiene la casa grande, la divide y hace tres dormitorios para estudiantes”, dijo Palacios.
Sobre este sector Tamola consideró que “Villa Belgrano históricamente fue más barato que el centro”. Y agregó: “El inconveniente del paso bajo nivel impactó negativamente. Por lo tanto, sigue más barato, pero, no obstante, no escapa del mercado de alquileres a la alta demanda”.
“Si bien en la zona, como en toda la ciudad, predominan los carteles de venta y no de alquileres, lo que hay en la oferta suele ser un 20% o un 30% más económico que el centro”, consideró Tamola.
“En Villa Belgrano, San Martín, Gregorio González, Bicentenario, ya bajan un poquito los precios. Un monoambiente se puede conseguir en 110 mil pesos y de un dormitorio hemos alquilado en 160 mil pesos. Y de dos habitaciones, en 210 mil pesos”, explicó Palacios.
Alquilar en la periferia
Junín se ha expandido en altura, pero también hacia sus márgenes. Y habitar en Los Almendros, Prado Español, Villa del Parque, Cerrito Colorado o en el mismo Loreto también es una posibilidad cada vez más latente. El inconveniente –por lo explicado por Tamola- es que en esas zonas hay escasa oferta en el mercado de alquileres. Aunque lo poco que hay, puede conseguirse hasta un 50% más barato que en el área céntrica.
Para Palacios, todo lo que es zona de quintas ha elevado su valor. “No es como antes. Allí no se paga por metro cuadrado construido sino por tener espacio verde. Los precios están parejos con el centro. Hemos alquilado un monoambiente en el Cerrito Colorado, en un predio de 2 mil metros de verde, en 250 mil pesos. Camino a la Laguna de Gómez los precios también son altos”, advirtió.
En el mismo sentido, Tamola anexó que las generaciones nuevas prefieren contacto con la naturaleza. “Las parcelas de terreno en la zona de la Laguna de Gómez son más amplias. En quintas no hay mucho para alquilar, pero una casa de tres ambientes con pileta puede rondar los $500 mil o 600 mil pesos”, sostuvo.
El ritmo de los precios
El presidente del Colegio de Martilleros de Junín, Daniel Di Palma, explicó que los valores de los alquileres están directamente relacionados con la disposición y la disponibilidad de metros cuadrados habitables, con la calidad de los mismos en cuanto a lo que tiene que ver con la calefacción, conectividad, disposición constructiva y hasta la luminosidad.
Claro que la ubicación es un punto clave a tener en cuenta. “En todo contexto se contempla la accesibilidad al lugar, a centros educativos, culturales y de salud. Muchas veces tienen una implicancia que se sustancia en la valoración producto de la apreciación del tomador del inmueble en la ocasión”, sumó el presidente del Colegio.
A su vez, Di Palma remarcó que “dentro de la zona comprendida entre Primera Junta, Respuela, Avenida San Martín, hasta el Ferrocarril, es una zona que es apreciable por todo el mercado”. porque “no hay gran cantidad y siempre existe una situación de búsqueda permanente de muchos operantes”.
Más caro que otras ciudades
La comparación siempre es tediosa, pero sirve para tener referencia y, en este caso, no es la excepción. Junín se ha tornado una ciudad donde su infraestructura, cantidad de habitantes y propuestas universitarias han hecho que sea más buscada para vivir por vecinos de la Región.
Claro que eso hizo que los precios de los alquileres suban, siendo otro factor más en la incidencia. Eso hizo que sea más caro alquilar en Junín, que, por ejemplo, en Pergamino (donde también hay universidad). Inclusive, ciudades de la Cuarta Sección, también son más económicas.
Di Palma reconoció que “Junín es un poco más caro que ciudades que componen el Departamento Judicial”. Además, adelantó que se encuentran realizando un trabajo que consiste en una encuesta local para replicarla luego a nivel provincial. “Lo estamos llevando adelante en conjunto con el Colegio de la Provincia y con la universidad. Y en este contexto vamos a empezar a tener este tipo de información y datos”, dijo.
Para el martillero, al haber mayor demanda que en otros lugares, sumado a una infraestructura acotada producto de las problemáticas detalladas más arriba, tiende a elevar el precio en algunos segmentos de propiedades.
Alquileres por día
Una tendencia que cada vez es más aplicable por los propietarios es la oferta por día. Para Di Palma “el mercado de alquileres busca la forma de ser más eficiente” y eso fue una decantación de la ley de alquileres. “Las personas que no querían caer en un alquiler tradicional, porque no era conveniente, vieron como una opción generar un alquiler temporario, porque no caían en la ley de alquileres. Pero fue un efecto colateral en la ley. Ahora que ya no está, desde diciembre, la situación empezó a normalizarse y muchos volvieron a los alquileres tradicionales”, expresó Di Palma.
Precios de las unidades
- Un monoambiente puede conseguirse entre 100 mil y 200 mil pesos.
- Departamentos de una habitación oscilan los 150 mil y los 250 mil pesos.
- De tres ambientes se pueden alquilar en alrededor de los 200 mil y 300 mil pesos.
- Si son casas, los precios pueden elevarse hasta un 30%.
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