Muchas veces las políticas territoriales de naturaleza espacial, tanto a escala nacional como municipal, indican que las tendencias de crecimiento de las ciudades se deben orientar de manera que se preserve en ellas una forma urbana compacta. Sin embargo, también se presenta la mirada opuesta, que indica que las ciudades deben crecer hacia sus márgenes.
Democracia realizó un informe a nivel local con las voces de profesionales del Colegio de Arquitectos, integrantes del área municipal de Obras Particulares, martilleros y constructores. Cada uno sostuvo posturas y marcaron qué es lo mejor para una ciudad del interior como Junín que, en el último tiempo, ha vivido un considerable desarrollo.
Al respecto, desde el Colegio de Arquitectos, los profesionales Federico Alzari, Marcelo Fernández y Ezequiel Perassolo dieron detalles a Democracia de las consideraciones a tener en cuenta a la hora de realizar construcciones, especialmente verticales.
Al momento de construir, hay diferentes delimitaciones y normativas, como las zonas que establecen la altura de los edificios y su densidad (estas son R1, R2, R3). El objetivo que tienen es planificar una ciudad ordenada donde las construcciones más altas se concentren en el centro y que vayan disminuyendo cada vez más hacia los extremos. “En el área centro no está delimitada la altura máxima, pero hay un tope máximo de metros cuadrado para construir, que es lo que impide alturas desproporcionadas”, explicó Alzari.
El área Centro está rodeada por la zona R1, donde se pueden hacer edificaciones en altura de hasta 20 metros. En los sectores denominados R2, se pueden realizar obras verticales de 13 metros y en R3, de diez metros. Así, estas limitan la altura, pero también la cantidad de metros cuadrados.
Una de las explicaciones de las zonas tiene que ver con el objetivo de ir densificando desde el centro hacia afuera de la ciudad. “Cada obra pasa por el Municipio. Con más de cuatro pisos no puede hacer la presentación un maestro mayor de obra, en cambio un ingeniero o un arquitecto, sí”, explicó Fernández.
Desde el Colegio de Arquitectos surgen los planos visados. Alzari explicó que “en la construcción hay dos grandes patas de salida”. Y anexó: “Una es la vivienda individual y la otra, los desarrollos inmobiliarios”.
Tendencias y modas
La tendencia de la ciudad de Junín no escapa a la mayoría de las localidades del interior, donde no hay mucha cantidad de torres. Fernández recordó que las más altas, en su mayoría, se hicieron en la década del 50, donde la moda en Capital Federal eran los edificios con varios metros de altura.
Esa tendencia se tomó en el interior, pero en ciudades que poco tienen que ver con Buenos Aires. “Culturalmente se instauró la idea de vivir en edificios en altura y, obviamente, el valor del suelo, que es una referencia para determinar si un proyecto es rentable o no, terminó subiendo”, destacó.
Esto fue marcando los patrones de comportamiento sobre ese suelo y fue lo que determinó el crecimiento o el formato de ciudad. En la actualidad, la tendencia son los edificios de baja densidad que se destacan desde hace unos 30 años. “La producción de 8 departamentos en 3 o 4 niveles es lo que más predomina”, resaltó el arquitecto Perassolo.
Es importante tener en cuenta la visión que se tiene de ciudad a futuro. Las miradas en el urbanismo van mutando, por lo que es fundamental tener proyectos a largo plazo. “Si vos vivís en Capital podés caminar por calles en donde el sol no te va a pegar nunca. O sea, si se hacen 3 o 4 edificios en una calle, vos vas a caminar y vas a estar siempre en sombra. En ciudades como Junín eso no tiene mucho sentido”, soslayó Alzari.
Al regular la densidad con el código, los profesionales aseguran que permite ir hacia “una ciudad más adecuada”. “Hasta las mismas ciudades europeas que uno ve tienen una escala media en donde aprovechan el transporte, los parques y otros lugares amigables”, comentaron.
Ciudad compacta o no
Sin embargo, un factor reciente rompió las reglas de juego: la pandemia de coronavirus. El encierro forzoso generó que muchos vecinos valoren mucho más disfrutar pasando tiempo al aire libre, inclusive si les toca trabajar desde sus hogares. Desde allí la búsqueda de espacios se orientaron a los que tienden a asemejarse a lo que es una vivienda en planta baja, con balcones, expansiones, con usos al aire libre, buenas vistas y ventilación e iluminación.
En tal sentido, los arquitectos consultados explicaron que el debate hacia adelante pasa por pensar qué ciudad se desea. Una compacta, con edificios que tengan al alcance de la mano la conexión a los servicios, o una metrópolis “de los quince minutos”, lo que significa que se expanda hacia sus márgenes y llegar de un punto a otro, en promedio, se demore dicho tiempo.
Hoy la realidad es que se están experimentando las dos alternativas, aunque las construcciones de edificios de baja densidad han crecido exponencialmente en los últimos 20 años.
Las respuestas que se puedan encontrar permitirán efectivizar la vitalidad y el armado de la ciudad. “Una de las características que tiene Junín es que se han potenciado en el último tiempo las unidades de uno o dos ambientes. La universidad generó una demanda para esta tipología como de monoambientes y de un dormitorio, pero también es una realidad que en el momento de hacer desarrollos es donde los números deben cerrar comercialmente”, sostuvo el arquitecto Marcelo Fernández.
La mayoría de las nuevas construcciones son de edificios con unidades de uno o dos ambientes con dimensiones que van desde los 30 a 60 metros cuadrados. De todas formas, últimamente también se están viendo prototipos en altura con espacios que históricamente no aparecían en este tipo de edificaciones, como amplios balcones y parrillas.
“Culturalmente tenemos incorporado lo que es la vivienda tradicional en planta baja”, contó Perassolo.
En el último censo quedó revelado que en la ciudad hubo un aumento poblacional de casi el 13% y un incremento de vivienda por encima del 40%. “Junín fue una de las ciudades que más creció. Aún más que Pergamino, Mar del Plata o Bahía Blanca. Eso tiene que ver con la dinámica, con el desarrollo económico, con la Unnoba y con otros factores que son necesarios analizar, como el turismo, el crecimiento demográfico y otros aspectos locales”, expresó Fernández.
Ocupar espacios ocios
Por lo pronto resulta extraño el alto crecimiento de viviendas habitacionales y la escasez en las de interés social. Para los arquitectos esto puede generarse porque “se ha tomado la vivienda, el PH, como una cuestión de reserva de valor”. Con lo cual -expresaron- hasta se pueda dar el caso que “no convenga ni alquilarlo”.
La ciudad compacta tiene que ver con ocupar los espacios vacíos dentro del casco urbano. Sobre esto remarcaron que es importante avanzar porque “es un concepto que tiene muchos años” y que, a grandes rasgos, se marca con claridad una ciudad compacta de una ciudad difusa. “Lo más sustentable de todo punto de vista, social, económico y de otras cuestiones, es que tiene que ser compacta para aprovechar los servicios”, advirtieron.
Vivir en quintas
La cultura local de décadas atrás marcaba vivir en el centro y tener una casa de fin de semana en los márgenes. Pero desde que el acceso a la vivienda propia se hizo cuesta arriba y la urgencia de los inquilinos en encontrar un lugar para habitar creció, la necesidad comenzó a ser mayor y las miradas apuntaron hacia la zona de quintas.
“Se empezaron a generar viviendas permanentes en donde se juntan varias manzanas y después le empiezan a exigir al Gobierno que le lleven el transporte público y otros servicios. Y eso tiene un costo que después se paga. Y, más allá de la parte económica, tiene que ver con la cuestión de cómo vivir. Así, se desarrolla una ciudad en donde es más difícil controlar la seguridad y otras cuestiones”, subrayó Alzari.
Edificios y zonas
Desde la Dirección municipal de Obras Particulares, su directora, la arquitecta Graciela Arbúes, reveló con números las obras que se están desarrollando en Junín y las zonas más elegidas para llevarlas a cabo.
El primer dato que remarcó la profesional es que, desde enero de 2020 a la fecha, el Municipio dio 39 permisos de obra para construir viviendas unifamiliares. “Saco conclusiones y veo que, en 39 permisos otorgados para construir en espacios donde antes había 39 casas, ahora hay 400 viviendas. Es decir, 10 veces más de lo que existía”, advirtió.
En cuanto a números y estadísticas puede marcarse que en 2020 se otorgaron 9 permisos; mientras que, en 2021, se dieron diez. En tanto, en 2022 el número fue de 10 permisos y al año siguiente de 7. Mientras que en lo que se transita de este año se emitieron 3 más.
Arbúes contó que, del total de permisos otorgados, 28 son para hacer edificios de entre 13 y 20 metros de altura. “Desde 2020 a la actualidad se dieron permisos para que se construyan un total aproximado de 36.600 metros cuadrados”, reveló. Además, no hubo solicitudes para hacer construcciones de la clase R3, de hasta 10 metros.
En el mismo período de tiempo (entre 2020 y 2024), se tramitaron en el Municipio un total de 31 finales de obra de viviendas multifamiliar. Igualmente, muchas de esas construcciones iniciaron en una etapa anterior a 2020.
Esos finales de obra permitieron generar en los edificios 32 viviendas en 2020; 78 en 2021; 45 en 2022; 96 en 2023; y 56 en lo que va de 2024. “El más alto tiene diez pisos y cuenta con 104 soluciones habitacionales”, dijo Arbúes.
En estos tres años y medio se habilitó una superficie total de 24.908 metros cuadrados, lo cual revela que el promedio de construcción por vivienda es de 81 m2.
Para la arquitecta Arbúes “la gente quiere su casa con su patio”. “Después de la pandemia surgió ese pensamiento de tener viviendas con espacios verdes. En ese momento, en 2020, se construyeron muchas viviendas suburbanas”, destacó.
Consultada sobre si a la hora de brindar servicios al Municipio le es más amigable una ciudad compacta, la directora de Obras Particulares dijo: “Hay muchos lugares alejados que ya están recibiendo servicios. Junín tiene el 95% de la ciudad con red de agua”, valoró.
Los valores del mercado
Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, admitió que “en los últimos años en Junín se ha visto una expansión de metros cuadrados en altura en distintos sectores de la ciudad”. “El direccionamiento que produce la zonificación y el uso de suelo para la ciudad está enmarcado dentro de un planeamiento y un ordenamiento constructivo, con distintas áreas para la construcción”, sostuvo.
Todos esos factores conllevan a los cambios en los valores de las propiedades o de la tierra. En este sentido, Di Palma explicó que se ven propiedades en un área céntrica que son sumamente valoradas por su superficie, pero también porque en la zonificación se habilita un buen potencial de desarrollo en altura y en cantidad de metros cuadrados.
“En los últimos 15 o 20 años hemos visto un crecimiento exponencial dentro de la ciudad. Tenemos a la vista muchísimos edificios en altura que se han logrado, algunos de 3, 4, 5 o 6 pisos y algún que otro que supera los 10 pisos”, aseveró el presidente del Colegio de Martilleros.
Este potencial que está marcado por zonas ha permitido un desarrollo constructivo en distintos sectores de Junín. Esto se está dando en un contexto donde la construcción lleva tres meses consecutivos de crecimiento, más allá del parámetro de la obra pública. “De todas maneras seguimos un 30% por debajo del interanual comparable con la misma época del año pasado; lo que significa que se estuvo construyendo con una orientación de capitalización, fideicomisos al costo y unidades para inversión”, advirtió.
En definitiva, la finalidad y el uso que se le determina a estas unidades está marcado por la necesidad y el interés del inversor y de los compradores reales. “Vemos que hubo un faltante en el incentivo para la construcción de propiedades para poner en locación dado que la rentabilidad había perdido frente a otros sectores de la economía”, remarcó.
Es por eso que para Di Palma hoy se ve que se están desarrollando obras que fueron iniciadas hace 24 o 30 meses atrás. Esto para el martillero es porque “hay una gran dificultad para construir dado la diferenciación de los valores de los materiales que se vienen produciendo en los últimos tiempos”.
El costo de la construcción medido en moneda extranjera es muy alto y hace que la reposición de lo vendido a valor en el mercado se torne costoso. “Hemos visto diferentes posiciones de algunas empresas que han tomado respecto de la ubicación de parcelas para futuras construcciones en zonas donde la zonificación permite la expansión y el desarrollo en la máxima extensión”, aseguró.
Ese dato permite pensar que pueda haber un nuevo crecimiento, en la medida en que se pueda recuperar en el corto plazo la actividad económica y marcar las bases de una estabilidad monetaria. “También será clave hacer que crezca la demanda y eso irá de la mano de recuperar el poder adquisitivo de los asalariados”, sintetizó Di Palma.
La demolición
La empresa de Franco Plassa se encarga de demoler construcciones existentes. Consultado por Democracia, reveló que en el 50% de las propiedades que demuele con su empresa, luego se construyen edificios. En cuanto a su actividad, detalló: “Nos encargamos de demoler para realizar una construcción nueva o porque algunas tienen riesgo edilicio. Nos contratan y evaluamos qué trabajo hay que hacer. Luego se pacta un precio con el cliente y, además, se le toman los materiales y escombros en parte de pago”.
Después inician las tareas manuales para reciclar todo tipo de materiales que sirvan. Una vez que todo queda deslindado, arrancan los trabajos de separación de medianera de forma manual para evitar cualquier tipo de daño colateral hacia un vecino. Luego, lo que se tira abajo es el frente de la propiedad. En un paso posterior se hace la nivelación del suelo.
Respecto a las particularidades del rubro, Plassa advirtió que “la informalidad siempre existe por los costos”, básicamente. Aunque admitió que “la gente no quiere tener ningún tipo de problemas. La demolición es uno de los trabajos más peligrosos”.
Zonas de construcción
En el área céntrica no hay limitaciones en altura.
En los sectores denominados R1 pueden hacerse edificios de hasta 20 metros. En los espacios R2, la altura de una construcción puede alcanzar solo los 13 metros. En R3 se puede construir de manera vertical hasta los 10 metros. Existen otras zonas denominadas AC, API 2, AVP2, CC1A, CC1B y E2.
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