La transición en el mercado de alquileres, entre los contratos regidos bajo la vieja Ley 27.551 y los de reciente concreción según el alcance del DNU 70/2023 tomará cierto tiempo y en medio de ello también afrontar valores siderales.
En ese sentido, los inquilinos con contratos que deben pagar la actualización anual en agosto deberán abonar un canon que sufrirá un 246,95% de aumento. Se trata de los acuerdos firmados en ese mes de 2022 y 2023 bajo La ley 27.551.
Estos valores generan que un importante porcentaje de locatarios piensen más de una vez si conviene seguir en la misma propiedad, negociar con el propietario a través de la inmobiliaria o bien buscar otro departamento con los valores actuales del mercado que están por debajo de esa cifra.
Actualización de alto impacto
Consultado el presidente del Colegio de Martilleros del Departamento Judicial de Junín, Daniel Di Palma se refirió a las propiedades en el mercado y las subas en torno a la actualización del índice que aún se arrastra de la vieja ley.
“Ya llevamos seis meses de la derogación de las leyes vigentes hasta el año pasado. Hoy estamos enmarcándonos jurídicamente dentro de la reglamentación impuesta por el DNU que se dictó en diciembre de 2023.En este contexto los contratos de locación se pactan entre partes con el tiempo dispuesto entre ambos con normativas por lo general en cuanto a la actualización por índice de inflación que pueden ser a través de IPC (Índice de Precios del Consumidor) o el ICL (Índice de Contrato de Locación) que emitía el Banco Central con la ley anterior”, señaló.
En la actualidad aparece la figura de la moneda extranjera que, según Di Palma, “se puede tomar como valor de referencia y poner en esa moneda los contratos y algún otro tipo de variación de acuerdo a las circunstancias propias de cada contratación”.
“Esto hace que en principio se hayan dispuesto mayor cantidad de propiedades en locación. La valoración tiene que ver un poco con los incrementos inflacionarios generales”, dijo. Asimismo, destacó que se verán para el próximo período los incrementos de los contratos que rigen por la ley anterior, que van a sufrir un incremento del 246%.
“En este año hubo una inflación interanual prácticamente del 280%, vemos un 246% que estaría tomando parte de ese incremento del índice. Para quien paga 100 o 150 mil pesos, pasar a pagar 450 mil pesos se hace demasiado”.
Según Di Palma, “para lo que es el tipo habitacional de dos dormitorios, baño, living, cocina y comedor, es decir una casa tipo, en área urbana no hay tanta disposición. Hay faltantes de ese tipo de viviendas”. El faltante en los últimos años tiene que ver con problemas estructurales, según detalló, “una cuestión es que ha faltado dinámica en la construcción producto de la problemática económica que ha vivido el país, falta de crédito hipotecario, de incentivos, de políticas públicas nacionales, provinciales y municipales para la generación de viviendas para locación”.
A su vez, el impacto de la actualización en tal alto porcentaje llama a dialogar a las partes, para mantener las locaciones.
“Hay necesidad de reconvenir y reconversar prácticamente el 90% de los contratos porque están fuera de los valores del mercado y tenemos que volver a hablar para bajar los precios a valores que el inquilino puede pagar”, dijo Di Palma. “Cuando se ajustan los contratos vemos que se viene produciendo ese efecto, se van de valores del mercado y el poder adquisitivo hace que el bolsillo no pueda sostener esos valores, tienen que ser razonables”.
Por esas causas, aseguró que “los propietarios están optando por preservar a quienes son buenos inquilinos, que cuidan los inmuebles, que tienen consideración con la situación y se han comportado siempre en momentos difíciles de pandemia o años anteriores”.
“Es real la falta de viviendas”
La martillera Marta Daiub también dio detalles de un panorama complicado para el sector: “El mes pasado tenía un montón de propiedades, se alquilaron en menos de una semana. No quedó nada. Es real la falta de propiedades”.
Consideró que “la demanda de vivienda en Junín es alta, incluso hay mucha gente de afuera, de la zona, estudiantes, a quienes les ha subido mucho el alquiler y hoy buscan para mudarse. La mayoría quiere cerca de la Unnoba, pero ello también tiene su valor”.
En cuanto a los valores reconoció que “para el alquiler de algo chico tenés que hablar de 150 mil pesos en adelante”, y advirtió que, en muchos casos, “hay propiedades sin gas natural que buscan cobrar más. Está difícil para todos”.
Sobre el impacto de la actualización de los alquileres bajo contrato con la ley vieja, señaló: “Tengo propietarios que me han pedido no usar ese índice sino uno menor, pero hay otros que no. Es difícil. Son contratos por dos o tres años y todavía tenés que seguir aumentando así. Hay muchos aún. Lo que se pauta ahora es diferente”.
Por su parte el martillero Juan Manuel Alturria no habló de escasez de propiedades sino de una “rotación” y consideró que el impacto del aumento tiene que ver con que los valores estaban bajos.
“Más que escasez de propiedades yo veo rotación de inquilinos en parte porque algunos buscan con patio y hay muchos otros que buscan algo más chico, económico”, refirió sobre las propiedades para viviendas. “La actualización de los alquileres, si bien se va a otro precio muy de golpe, la realidad es que se venía pagando muy poco, con montos muy bajos, porque el contrato se tenía que respetar por un año, y se hacía por tres. Es una actualización a valor del mercado”, consideró.
Temporarios
Di Palma hizo mención a los alquileres temporales, una modalidad que viene in crescendo en los últimos años.
“Hay mucha vivienda de locación con destino al temporario, que salieron de la locación permanente. Ese es un poco el contexto de la problemática de este tipo de viviendas. El temporario tiene una mayor rentabilidad pero ha habido una sobreoferta”.
La martillera Daiub también consideró que actualmente “hay muchos alquileres temporarios” porque en general “conviene mucho más”.
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