Las operaciones de compra venta continúan mostrando buenos números en los primeros meses del año, y según cifras del Colegio de Escribanos de la Provincia, en abril pasado se realizaron 7617 escrituras mientras que en el mismo mes del 2023 fueron 5506, es decir que muestran un crecimiento del 38,34%. Dato más que positivo en un contexto económico complejo para todos los rubros de la economía.
Según especialistas consultados, el repunte se debe en parte a la estabilidad en el valor del dólar y a que el precio de las propiedades en muchos casos bajó, o al menos no aumentó, lo que permitió concretar operaciones.
La expectativa por los créditos hipotecarios se mantiene en alza.
Baja del precio en dólar
El martillero Juan Manuel Alturria aseguró que la suba de operaciones es real y que el sector espera el impulso de los créditos hipotecarios.
“Veo que la rueda empezó a girar de a poquito, se mantuvo el valor de las propiedades con un dólar quieto por un tiempo – si bien ahora subió un poco-, entonces la gente hace consultas, se empiezan a realizar más operaciones. Se animan a invertir”, destacó en diálogo con Democracia.
Alturria señaló que “los inmuebles bajaron en dólares. La realidad es que, comparado con el año pasado, bajaron un 20% o 30%, para que se puedan vender”.
“Se ve reflejado ese crecimiento también en las consultas, en que se muestran las casas en venta. Si se mantiene así, si no hay cambios bruscos del dólar, el panorama será positivo”, vaticinó. “Quien vende una casa suele por lo general comprar otra y así es como se va moviendo la rueda. Además, los créditos generan también consultas y definitivamente tienen que impulsar la compraventa”, cerró.
Por su parte, el martillero Juan Manuel Bonanni aseguró que “teniendo en cuenta el último semestre de 2023 y los primeros meses de 2024, las ventas están aumentando”. A su vez reconoció que “está muy marcada esa suba con la posibilidad de los créditos hipotecarios. Desde la llegada del crédito tuvimos 100% de aumento en las consultas de propiedades en venta”.
Alta oferta de propiedades
Luciano Diflavio señaló que “algunos potenciales compradores hicieron un buen negocio en este último tiempo, especulando con una futura estabilización y posible aumento de valores en las propiedades”.
A su vez dijo que “la oferta de propiedades es altísima, hay muchos ingresos nuevos semana a semana. Y los compradores aún son pocos para el amplio ofrecimiento de propiedades que hay en el mercado”. En cuanto a los créditos hipotecarios reconoció que “se corre una ola y se crea una esperanza en familias que podrían acceder a los mismos”.
No obstante ello, se mostró prudente y agregó que “siempre hay dudas y más aún cuando se habla de la modalidad UVA”. “Por ahora, en mi opinión, no habrá un aumento en las propiedades, para eso debería acomodarse mucho el mercado con respecto a oferta y demanda. Solo se podrán quizás mantener los valores reales”.
Primer trimestre
En la provincia de Buenos Aires, en el primer trimestre de este año se realizaron 15.266 escrituras, contra 14.739 del año pasado, lo que represente una suba del 3,6%.
En la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el tercer mes de 2024 una suba de 18,3% respecto del nivel de un año antes, al sumar 3.499 registros.
En tanto, el monto total de las transacciones realizadas ascendió un 347%, con $300.553 millones, según el informe del Colegio de Escribanos porteño.
Créditos hipotecarios
Actualmente ya son más de diez los bancos comerciales tradicionales y uno digital que ofrecen créditos hipotecarios que ajustan por inflación. De la mano de cuatro meses con la inflación desacelerándose, desde el 25,5% de diciembre al 8,8% de abril, y la proyección de mayo en niveles en torno al 5%, volvieron a ofrecerse los créditos hipotecarios UVA.
También se busca estimular el crédito y un flujo de dinero que los bancos necesitan colocar a tasas superiores a los que paga el Tesoro vía bonos o el Banco Central con pasivos remunerados que busca eliminar. Para esto viene recortando la tasa de política monetaria fuertemente. Además, con el precio de los alquileres por las nubes, la ilusión de ser propietario está siempre presente y más si la cuota que se paga por mes es similar al de un alquiler.
Los bancos que ofrecen créditos hipotecarios UVA actualmente son: Hipotecario, Supervielle, Nación, Ciudad, Santander, ICBC, Macro, BBVA, Galicia, Sol; los provinciales Córdoba, Neuquén y Corrientes; y recientemente se lanzó el primer banco digital Brubank.
Las diferencias en las condiciones de los créditos de un banco a otro, varían principalmente en el plazo, la tasa de interés a cobrar, el porcentaje total del inmueble y el monto máximo a financiar.
Montos, financiación y plazos
Los plazos van desde un mínimo de 5 años en la mayoría de los bancos hasta un máximo de 15 en el caso del ICBC, pasando por bancos de hasta 20 años y llegando hasta un máximo de 30 como en el caso del Nación, Galicia, Supervielle o Hipotecarios.
En el caso del monto a financiar, el Nación por ejemplo no lo pone en pesos sino en cantidad de UVAs, hasta un máximo de 105.000, y la mayoría de los bancos establece un tope de 250 millones de pesos (aproximadamente 245 mil dólares) como el caso del Banco Ciudad o Hipotecario. El resto opta por no poner límite máximo. En ese grupo podemos encontrar al Macro, Banco Del Sol, Galicia.
Respecto del porcentaje de la propiedad a financiar, en general, oscilan entre el 75 y el 80 % del valor de una propiedad, aunque hay una única entidad que presta el 100%: el banco de Córdoba (Bancor).
Las tasas de interés es otro de los puntos para tener en cuenta. Si bien son UVAs que ajustan todos los meses por inflación, todas tienen un diferencial de puntos de interés por encima. Las tasas anuales varían entre el 3,5 y el 9,5%.
Respecto a los montos, depende de cada entidad, pero la clave es que la cuota comprometida por el tomador represente entre el 20 y el 30% de los ingresos mensuales.
El Banco Ciudad entregó la semana pasada el primer crédito y ya recibió más de 14.000 solicitudes a través del formulario web, que se están gestionando con la realización de las precalificaciones y 250 están en el proceso final. Y más de 4.000 personas pidieron turno para consultas presenciales en sucursales.
Desde esta semana también estan disponibles para iniciar el trámite por los créditos del Banco Nación via web. En el caso del Nación, la entidad proyecta otorgar 40.000 préstamos hipotecarios en tres años por un monto de US$ 4.000 millones, en todo el territorio argentino.
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