En febrero suben 146,5% los alquileres con la ley 27.551 y crece la incertidumbre

Los alquileres que están bajo la ley 27.551 tendrán una suba del 146,50 por ciento en febrero. Son los que fueron firmados en febrero de 2021, 2022 y 2023. Según fuentes del sector, los acuerdos que están bajo esta ley derogada por el DNU del presidente Javier Milei, representan un amplio porcentaje, que puede llegar al 70 y 80 por ciento de los que están en vigencia en la actualidad en el mercado inmobiliario local.

El número representa una fuerte disparidad con las prórrogas que se aplicaron a los contratos que vencieron a fines del año pasado y alcanzaron un 200 por ciento promedio, más de 50 puntos de diferencia con los contratos que están bajo la ley 27.551. Y hay mayores diferencias aún con los que comenzaron a firmarse con el nuevo contexto marcado por el DNU del gobierno nacional.

Los alquileres de viviendas están en un momento más que complejo. Según señalaron distintos organismos oficiales (entre esos la Defensoría del Pueblo de la provincia de Buenos Aires), los contratos vigentes bajo la ley 27.551, las prórrogas y los que se firmaron con la ley modificatoria de octubre pasado, no pueden ser actualizados hasta que se cumpla el vencimiento de esos acuerdos.

De todos modos, hay algunos propietarios que intentan una actualización de los valores que se pagan por el alquiler, situación que se torna muy complicada y en algunos casos generan fuerte tensión. 

Por debajo de la inflación

Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, afirmó a Democracia: “Difundimos el índice ICL que, para los contratos de vivienda, implicaría en el mes de febrero un incremento del 146,5%. Hay que tener en cuenta que son montos locativos que vienen siendo abonados con el mismo precio durante todo el año y han absorbido la inflación general de todo 2023". Y agregó: "Cabe aclarar que, si uno mira la inflación interanual del índice de precios al consumidor, estamos hablando del 211% de inflación real notificada por el Indec, con incrementos superiores en algunos rubros". 

"De todas maneras, dada la situación general, se están arribando a conversaciones en los casos en donde se vea la dificultad para el incremento”, admitió. 

En tanto, el martillero Luciano Di Flavio señaló a este diario: "Ese índice es el aumento anual para los contratos de tres años. El porcentaje asusta, al haber quedado tan por debajo los alquileres, pero queda por debajo del valor de mercado. Y hay que tener en cuenta que el precio queda congelado por un año, tanto para el inquilino como para el propietario”. Y añadió: "Ahora, para los contratos nuevos, tenemos el calculador, que nos tira mes a mes y ponemos de tal fecha a tal fecha y así los indexaremos, ya que todavía no se han cumplido los primeros vencimientos de estos contratos recién celebrados". 

"Después vamos a saber, te puedo decir, un aproximado semestral. Hoy creo que el ICL semestral, que lo tengo en algunos comercios, que se los aplico, me ha estado dando el 61,5 o el 63%", indicó.
Claudio Roggero, de la inmobiliaria homónima, afirmó a Democracia: “En el caso del 146%, se aplica totalmente, porque hay que tener en cuenta que se aplica sobre un precio que se fijó hace un año, lo cual, a la fecha, se tornó irrisorio". 

"La relación entre las partes, en estos casos, es perfecta, no hay conflicto por ese motivo, ya que los inquilinos lo esperaban, ya que pagaron alquileres sin actualización durante un año", explicó. "Ambas partes entendieron ese juego desde el momento que hicieron el contrato", añadió.

Un escenario complejo

Los especialistas coinciden en que si bien hay contratos que están desfasados con la actualidad del mercado, es muy difícil aplicar actualizaciones, porque el poder adquisitivo de los inquilinos no aumentó. Todo lo contrario. Con subas en distintos rubros básicos (alimentos, combustibles y servicios) se dificulta aplicar subas. 

En este sentido, aseguran que el nuevo contexto del mercado inmobiliario expone la brecha entre la realidad y el daño que hizo la ley derogada. “El mismo departamento que hoy paga 70.000 pesos de alquiler con la ley 27.551, con los precios de mercado actualizados puede estar por encima de los 200.000 pesos”, aseguran los profesionales. 

Sin embargo, hay quienes aseguran que cerca del 80 por ciento de los contratos vigentes están bajo el paraguas de la polémica ley de alquileres.

Mirta Libera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires (CIBA), relativizó el volumen del conjunto: “No hay tantos contratos con la ley derogada porque muchos contratos que se hicieron en 2020 fueron venciendo y no se renovaron”. También aseguró que tras la puesta en vigencia del DNU la oferta creció un 20 por ciento con respecto a la nada misma que había antes del 29 de diciembre”.

En el sector inmobiliario también se interpreta que la oferta de propiedades expresa un fenómeno asociado a la ley ahora derogada. Según esa mirada, hay casos de contratos que se vencieron, no se renovaron y con el nuevo esquema volvieron a ponerlos en alquiler. En suma, serían unidades que salieron del catálogo hace pocos meses.

Cabe indicar que la ley 27.551 propone una actualización anual de los valores de alquileres, punto que fue muy cuestionado por martilleros y propietarios por la aceleración inflacionaria que atraviesa el país desde hace un largo tiempo.

En tanto, la ley modificatoria establece actualizaciones no inferiores a los seis meses, con la posibilidad de hacerlo con distintos índices que pueden elegir entre las partes. Mientras que el nuevo esquema de alquileres, con una desregulación absoluta de las normas, no fija plazos mínimos de actualización y ya hay contratos que se fijan con aumentos mensuales.