Alquileres: contratos a dos años para la vivienda y ajustes cada 3 o 4 meses

La entrada en vigencia del mega decreto de necesidad y urgencia del presidente Javier Milei empezó a repercutir en las inmobiliarias con dos escenas: la expectativa sobre su efectiva aplicación a instancias de la batalla que se plantea en el Congreso y en la Justicia, y el interés que demuestran algunos propietarios e inquilinos por apurar contratos en un nuevo formato, alejado de lo que regula el marco atacado por uno de los capítulos de la medida. 

Aún en ese terreno de incertidumbre, según los referentes de inmobiliarias de la Ciudad consultados por este diario, de un lado y otro del escritorio en el mundo del alquiler empezaron a llamar el viernes para retomar conversaciones. 

Las inmobiliarias empiezan a dar forma a un esquema que retomaría usos tradicionales, previos a las leyes últimamente cuestionadas: contratos a dos años para la vivienda y ajustes cada tres o cuatro meses. 

“Hay muchas consultas y algunas que estaban al borde por una prórroga y no definían un contrato más largo optaron por un contrato a dos años con ajustes trimestrales o cuatrimestrales”, apuntó la titular de la Cámara Inmobiliaria bonaerense, Mirta Libera. 

La martillera espera un cambio: “Seguramente, ante esta posibilidad, algunos que se habían retraído o derivados a otro mercado van a estar volviendo, porque hemos recibido muchas consultas entre propietarios e inquilinos y también entre colegas, con la consigna de que es más artesanal el acuerdo”. 

Para las inmobiliarias queda, según la dirigente de la Cámara, un rol de mediación y orientación. “La idea es tratar de acordar de la manera más moderada y prudente”, dijo ante un ambiente que caracterizó como “de ensayo, prueba y error, porque hay incógnitas con respecto a la inflación y los salarios. Entre colegas y en la Cámara coincidimos en que nuestro rol es súper fundamental en estos acuerdos. Tanto en moderar como en proteger: proteger al propietario para que regrese y eso a su vez beneficie al inquilino en la medida en que se agregue más oferta”. 

Incluso, eso podría alterar los valores actuales. “Probablemente, algunos precios que estaban un poco altos puedan volver a cierta normalidad dado que cada tres o cuatro meses pueden hacer ajustes necesarios con el índice que se elija”, señaló. 

Entre la prudencia y la incertidumbre

Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, afirmó a Democracia: "Esta semana se van a empezar a realizar los primeros contratos con esta modalidad. Entendemos que era un poco lo que el mercado solicitaba para poder, de repente, nutrir de oferta un mercado que estaba totalmente retirado, destinado a la venta o a la locación temporaria".

"Se puede hablar de contratos de seis meses, de un año y, si no se pone nada, se presume que es por dos años el de vivienda y, por tres, el de otros destinos", dijo. Y añadió: "Creemos que, en principio, va a tener un impacto positivo en los primeros meses, ya que seguramente aumentará la oferta, quitará presión a los contratos de locación por el tiempo, que era un impedimento para negociar precios y era un impedimento para poner inmuebles en locación". 

"Esperamos que se nutra el mercado de muchos más inmuebles en oferta y, de esa forma, la ley del mercado, de oferta y demanda, pueda regular finalmente los precios y la oferta. Y, definitivamente, poder empezar a paliar el déficit habitacional en la ciudad", manifestó el profesional.

Claudio Roggero, de la inmobiliaria homónima de Junín, afirmó en diálogo con Democracia que, si bien el DNU entró en vigencia el viernes pasado, “aún no se celebraron contratos, debido a que no hubo días hábiles para hacerlo, pero en los próximos días seguramente se celebrarán contratos bajo esta normativa”.

Y agregó: “No se pide nada diferente a los días anteriores, simplemente se propondrá a las partes ser prudentes en los valores a pedir y un ajuste trimestral acorde al aumento de ingresos de los locatarios. La idea, tal como fue siempre, es que las partes puedan transitar juntas, y en armonía. Sin perjuicio a ninguna de las dos partes”.

"Ya entró en vigencia el DNU que deroga la ley de alquileres, lo cual desregula todo tipo de condiciones para que las partes pacten libremente cómo va a ser el nuevo contrato de locación. Se va a permitir pactar plazos, monedas, frecuencia o vigencia del contrato, tipo de ajustes", afirmó a Democracia Hernán Pietrobón, de Pietrobón Servicios Inmobiliarios. 

"Si lo vemos desde la perspectiva del locador, el propietario puede pedir cualquier tipo de condición que le sea favorable. Pero también nos encontramos con que los inquilinos difícilmente puedan afrontar todas las condiciones que se pretendan imponer", señaló. Y amplió: "Conviene aplicar el sentido común, que es lo que debe primar en toda relación contractual. Porque no es lo mismo alquilar una vivienda para una familia, que alquilar un local céntrico, que supone un lucro, y donde podría tranquilamente valerse de otras variables esa locación". 

"En las viviendas, la persona que alquila está sujeta a un ingreso mensual, seguramente retrasado por la inflación, entonces es literalmente pactar un problema. Acá creemos que es adecuado ofrecer un contrato de dos años, que se pueda valorizar de acuerdo al índice de locación, Índice para Contratos de Locación que sigue publicando el BCRA y que pueda tener un ajuste más corto de tiempo, podríamos hablar de 3 o 4 meses", indicó el profesional. 

Hasta ahora, según el martillero, "no se han celebrado contratos de locación bajo este régimen. En diciembre, las pocas propiedades que quedaron disponibles o vacías no las hemos ofrecido nuevamente en alquiler, justamente en virtud de que los propietarios tenían esta disyuntiva o esta incertidumbre respecto a la normativa y prefirieron esperar justamente a que hubiera algún marco legal".

Sobre las actualizaciones, dijo que se le propondría al inquilino una suba cada tres meses, proporcional a la inflación. “Se le preguntaría primero al inquilino para saber si puede afrontarlo”, dijo. 

Expectativa por el cambio de marco normativo

Con el nuevo esquema, hay movimientos. Se usaría un tipo de acuerdo a dos años, con un ajuste cada 3 o 4 meses, “todo muy nuevo” y tanto los propietarios como los futuros locatarios están pensando en lo que dice la norma ahora en litigio. No obstante, los martilleros coinciden en que habrá más oferta. “Algunos propietarios se han comunicado para que les expliquemos cómo son las condiciones de alquiler a partir de este nuevo DNU. El contrato a dos años es lo que estaban reclamando y eso ahora es posible. Esperemos que a partir de ahora cambie y haya más oferta para que el mercado empiece a equilibrarse de una manera más justa para ambas partes”, aseveró un profesional consultado. 

Los precios que vienen 

Con respecto a los valores por venir, opinó que “el precio lo regula la oferta y la demanda. Por eso, si hay oferta debería ir acomodándose todo, porque es una realidad que al propietario tampoco le conviene tener el inmueble desocupado por el deterioro por el costo de expensas entre otras cosas”. 

El nuevo marco, con su tono desregulador, abre un amplio menú de plazos de contrato, precios, condiciones, formas de ajuste y rescisión, pero algunos profesionales consultados consideran necesario un encuadre general, que aúne criterios entre las inmobiliarias locales frente al libre albedrío de las partes.

Se habla de contratos para vivienda por dos años, para comercio por tres, actualización del alquiler con el aumento que las partes acuerden (por cualquier índice o fórmula), libre uso de monedas en el pacto y rescisión en cualquier momento del contrato con una multa del 10% del saldo pendiente hasta la finalización. Y no hay que esperar cambios importantes en el esquema conocido de pago de gastos, expensas y depósito.

Mayor interés de propietarios por volver a poner inmuebles en alquiler

La decisión del presidente Javier Milei de derogar la Ley de Alquileres activó el interés de propietarios, que intensificaron sus consultas con el objetivo de reponer las rentas a nivel del mercado.

En este contexto, los propietarios buscaron interiorizarse de las nuevas condiciones y se multiplicaron las consultas en inmobiliarias. Así lo confirmó Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), en declaraciones a la prensa. "Los propietarios empezaron a llamar a las inmobiliarias para poner en alquiler propiedades y empezamos a observar una baja de precios", afirmó.

En la misma forma se expresó, Claudio Raba, responsable de la inmobiliaria Propuni de la Ciudad de Buenos Aires: "La gente comenzó a llamar para saber bien de qué se trataba el cambio y la derogación. Inmediatamente no nos han dado sus unidades para alquilar, pero si percibimos otro clima".

Raba fue más cauteloso con el tema de los precios: "Es posible que si se amplía la oferta bajen los precios, pero no creo que sea algo inmediato. Los que deben renovar o mudarse en estos días todavía la pueden tener un poco difícil, pero desde febrero o marzo puede haber un cambio sustantivo".

El DNU habilita a que a través de un acuerdo de partes se pacten los plazos del alquiler, las condiciones de pago y la moneda, otorgando la posibilidad de adaptar cada necesidad.

¿Qué pasa si firmo hoy un contrato y luego se suspende el DNU?

Los alquileres en curso no sufrirán ninguna clase de modificación, mientras que las nuevas locaciones pasan a regirse por acuerdos de partes tanto en plazos de duración, precio y moneda, al entrar en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 firmado por el presidente, Javier Milei.

La norma derogó la Ley de Alquileres 27.551 sancionada en 2020 y la reforma que se realizó este año –ley 27.737-, por la cual se pretendió regular las condiciones de los contratos y fijaba un mecanismo de actualización del valor de las locaciones. Desde su entrada en vigencia, se produjo una brusca caída de la oferta de inmuebles para alquiler y una fuerte suba de precios por la escasez de oferta.

El DNU -que ya está vigente- fija nuevas normas para los contratos, pero no modifica en nada los contratos que están vigentes. Sí lo hará al vencimiento de cada uno de los contratos en curso.

Desde la entrada en vigencia del decreto, propietarios e inquilinos pueden formalizar un contrato entre partes sin ningún tipo de restricciones. Es decir, pueden ponerse de acuerdo en el tiempo de duración del contrato, la forma en que se actualizarán los valores y también la moneda en que se ejecutará, con lo cual pueden suscribirse en dólares.

El DNU incluyó una cláusula que indica que el inquilino deberá pagar un 10% del contrato restante en caso de recisión. Por otro lado, las mejoras en la vivienda dependerán de la negociación entre las partes. En caso que por algún motivo no se haya acordado el plazo de vigencia, el período pasa a ser de 2 años.

El DNU no impone límites a los depósitos en garantías y en consecuencia a partir de ahora, el monto y la moneda en la que deberán ser pagados dependen del acuerdo entre el propietario y el inquilino. La misma desregulación opera para la intermediación de las inmobiliarias.

¿Qué pasa si firmo hoy un contrato y luego se suspende el DNU? El DNU ya está en vigencia y todos los contratos que se firmen mientras mantenga esa condición no podrán modificarse. Por ejemplo, si se firma hoy y el martes el DNU cae el martes, se mantienen las condiciones firmadas hoy. A partir del momento de la suspensión del DNU, los alquileres debieran pactarse bajo la Ley 27.737 que reformó la Ley 27.551.