Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, afirmó a Democracia: “No trae grandes cambios, solo reafirma los 36 meses de plazo mínimo para todos los contratos e introduce un nuevo índice de actualización, en forma semestral -cuando antes era anual-, que es el índice Casa Propia”.
Y agregó: “Esto da certidumbre, porque finalmente tenemos un marco regulatorio, pero creemos que no va a dar el resultado esperado, porque no se ha escuchado nuestra apreciación sobre cuál es la mejor forma de quitar presión sobre los contratos de locación. Creemos que le va a restar previsibilidad el incremento a 36 meses, cuando el pedido era de 24. En un país con una alta inflación como la que tenemos, muy poca gente va a volcar un inmueble en locación”.
“También entendemos que el índice aplicable semestralmente, hoy, es muy inferior al anterior para el contrato de alquiler. Esto se va a resolver, más allá de todas las leyes que se puedan promulgar, con el devenir del crecimiento económico y restar devaluación y generación de inflación en nuestra economía”, dijo.
En la misma línea, Hernán Pietrobón, de la inmobiliaria homónima, afirmó a este diario: “La sanción y puesta en vigencia de la nueva ley nos brinda un marco de regulación más acorde a la realidad, ya que con el formato anterior era imposible sostenerla, pero no creo que eso implique que sea más atractivo para los propietarios disponer sus propiedades en alquiler. No creo que estimule una migración de las viviendas que están ociosas hacia el alquiler”.
Y amplió: “No creo que sea atractivo en cuanto a la rentabilidad, que básicamente no cambió mucho. Puede ser que alguien se vea motivado por la parte impositiva, en el tema de tributar ganancias o inscribirse en el monotributo, pero no contribuye mucho esta nueva ley, simplemente adecua una cuestión imposible de sostener, que era el tema de los ajustes anuales, como lo establecía la ley anterior”.
“Uno de los aspectos más cuestionado era el de los tres años de vigencia del contrato para locaciones de vivienda, y eso no se modificó para las viviendas familiares”, advirtió. Y agregó: “Es condición, a partir de la modificación de la ley, que todos los contratos deben ser celebrados en pesos”.
Nueva normativa
La nueva Ley de Alquileres comenzó a regir esta semana, con lo cual los contratos deberán ser de tres años de duración y las actualizaciones de los valores se realizarán en un plazo mínimo de seis meses, en base al denominado Coeficiente Casa Propia, utilizados desde hace dos años para los créditos enmarcardos en el programa Procrear.
En base a lo dispuesto en la nueva ley, los contratos de alquiler seguirán teniendo una duración de tres años, deberán ser estipulados "en valor único en moneda nacional" y se podrán realizar "ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses".
"Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial y resultará de aplicación para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes", asevera el artículo 12 de la nueva norma, promulgada esta semana, con lo cual ya están vigentes las nuevas disposiciones para los contratos de alquiler.
La reforma de la Ley 27.737 había sido aprobada la semana pasada por el Congreso y fue promulgada con la publicación del Decreto 533/2023 esta semana en el Boletín Oficial. Los contratos que ya están firmados bajo la ley aprobada en 2020 -con plazo de vigencia de tres años y esquema de ajuste anual por ICL- seguirán su curso hasta la finalización de los 36 meses de duración y se ajustarán a la nueva ley al momento de la renovación.
En tanto, el índice que debe emplearse, hoy, para la actualización de los alquileres es un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el BCRA.
Denominado índice Casa Propia, se trata de una fórmula que se utiliza desde 2021 para la actualización de las cuotas para los diferentes créditos del Programa Federal Casa Propia y Procrear II, y tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.
De acuerdo con información suministrada por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, esta fórmula promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a morigerar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.
La fórmula Casa Propia incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9, de modo que, en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial plena, la referencia que se tomará en cuenta será equivalente al 90% de ese total. Para calcular el ajuste, se debe consultar cuáles fueron los últimos seis valores del Coeficiente Casa Propia, que el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat actualiza periódicamente en el sitio https://www.argentina.gob.ar/habitat/procrear/coeficiente-casa-propia.
Desde Inquilinos Agrupados informaron que próximamente contará en su página web con una calculadora online para consultar la suba de alquiler en base al nuevo índice. Juan José Griselli, presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos, dijo que está de acuerdo con las nuevas modificaciones a la ley y valoró la decisión de "optar por un índice objetivo" para la actualización. Afirmó que la nueva modalidad de cálculo beneficia a los inquilinos.
Por su parte, desde el sector inmobiliario, desde el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (CoFeCi) advirtieron que con la utilización de esta nueva fórmula "el propietario perdería en tres de los cuatro escenarios posibles: cuando los salarios se incrementen por debajo de la inflación, cuando los salarios se incrementen en el mismo porcentaje que la inflación y cuando los salarios se incrementen por encima de la inflación, pero en menos de 10 puntos porcentuales de diferencia".
"La única posibilidad de que el propietario no pierda en un contrato de alquiler actualizado con índice Casa Propia es que, en cada año de duración del contrato, los salarios se incrementen ganándole por más de 10 puntos porcentuales a la inflación", completó el informe de la entidad inmobiliaria.
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