La disponibilidad de lotes para la construcción continúa marcando el pulso del mercado inmobiliario de Junín, con una amplia oferta y nuevos proyectos que avanzan al compás del desarrollo del ejido urbano.
Así lo afirmaron a Democracia referentes del sector, quienes coincidieron en que la compraventa de terrenos es el principal tipo de operación que mantiene a flote a un rubro afectado por la inflación, la pérdida de poder adquisitivo de los potenciales compradores, la escasa disponibilidad de inmuebles para alquiler y la caída del valor de las unidades construidas en dólares.
En este contexto, la inversión en tierra aparece como una opción atractiva para los inversores o, simplemente, para un sector de la población orientado a la concreción de un proyecto habitacional para la vida familiar.
De esta manera, según coincidieron los operadores inmobiliarios consultados, un posible comprador puede conseguir un lote en Junín desde los 12 mil dólares, en zonas de la ciudad con escaso desarrollo de infraestructura, mientras que los precios pueden escalar a hasta un estándar de 25 mil dólares, en sectores incipientes o con un grado algo más avanzado de incorporación a la red de servicios básicos.
"La disposición de parcelas grandes en el ejido urbano se ha visto desarrollada en gran medida en los últimos 15 o 20 años. Hay una oferta importante, sumado a algunos emprendimientos público-privado impulsados por el municipio", explicó Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Junín.
"Vemos una dinámica interesante para lotes orientados a quintas o a viviendas familiares en el área urbana. También parcelamientos para proyectos industriales privados", agregó.
Por otro lado, y en contraposición a lo que viene ocurriendo con los precios de los inmuebles construidos, Di Palma aclaró que, en el caso de los lotes, "se han sostenido", porque "la valoración de la tierra no tiene el mismo componente de las unidades terminadas, que tiene que ver con el valor de la construcción, que ha caído con relación al dólar en el último año".
"El valor de la tierra tiene que ver además con la progresiva incorporación de los servicios, como el alumbrado público; la luz eléctrica, que tiene un costo importante; sumado a lo que es agua y cloacas, según la zonificación", insistió Di Palma.
Considerado en pesos, el titular del Colegio de Martilleros subrayó que "Junín tiene disponibilidad de tierra desde $3,5 millones, con documentación acorde, en todos los servicios, y puede llegar hasta $15 millones, según el lugar y los metros cuadrados".
En similar dirección se pronunció Luis Pedemonte, titular de Pedemonte Propiedades, quien sostuvo que "hay lotes disponibles y oportunidades de negocios".
Entre las iniciativas en marcha, señaló que "un lote Proyecto Alvear ronda los 25 mil dólares", mientras que hay opciones más accesibles, como "un loteo situado en calle Ameghino y Lugones, desde los 12 mil dólares".
Al igual que sus colegas, Pedemonte confirmó que "si bien el precio de las propiedades ha bajado en dólares, no ha ocurrido lo mismo con los lotes".
"Hoy es posible conseguir un departamento con un dormitorio en barrio Belgrano por 50 mil dólares. El lote, en cambio, no ha bajado como las unidades construidas", afirmó.
E insistió: "Las propiedades ya han sufrido una baja importante, esperamos que se mantengan. El problema de nuestro sector sigue siendo la baja oferta de alquileres en relación con la demanda".
Para Hernán Pietrobón, de Pietrobón Servicios Inmobiliarios, la oferta de lotes no solamente mantiene el dinamismo del mercado, sino que, además, representa uno de los principales ejes del sector en la actualidad.
"Lotes hay y de hecho es ahí donde se concentra la mayor demanda en nuestro mercado. Principalmente, en lo que tiene que ver con proyectos de primera vivienda o incluso como estrategia de inversión a futuro. El principal sector demandante es la juventud, sobre todo, los matrimonios jóvenes", precisó.
"Observamos loteos en zonas que van a cobrar importancia a medida que avance la infraestructura y el desarrollo urbanístico. Por lo general, son proyectos no muy grandes, de 30 o 50 lotes en zonas en las que falta el servicio de gas", aseguró Pietrobón, a la vez que remarcó que se pueden acceder a terrenos para la construcción de vivienda familiar "desde los 12 mil dólares en las zonas más periféricas".
Finalmente, Pietrobón coincidió con sus pares es que la realidad de los lotes difiera de la de las construcciones, que se vieron afectadas por un marcado descenso en su precio en el mercado.
"Lo que se precia hoy es la tierra, los lotes fueron lo que más preservaron el valor. Si bien en algún momento también bajaron, la realidad es que se han depreciado en un 20% aproximadamente en los últimos cinco años. No ocurre lo mismo con las unidades funcionales terminadas", concluyó.
"Una política exitosa"
Además de los terrenos administrados por el sector privado, el municipio de Junín sigue adelante con el programa Proyectar, para generar el acceso a lotes con servicios, que ya avanza hacia su cuarta etapa.
En su primera instancia, el gobierno local del intendente Pablo Petrecca destacó que se entregaron 41 lotes, mientras que otros 30 se adjudicaron por el Proyectar II. En agosto de 2022, el Departamento Ejecutivo envió la Ordenanza al Concejo Deliberante para institucionalizar el Proyectar III, con el objetivo de avanzar en la comercialización de otros 30 lotes, por un valor de $1.000.000 cada uno.
"Iniciamos la obra básica del tendido eléctrico y terminando de nivelar el terreno en el Proyectar III, en las calles Lugones y Camino del Resero Sur, y estamos trabajando también en las tierras del Proyectar IV, en Ordiales y Borchex. Hemos realizado una primera nivelación y en los próximos diez días vamos a seguir avanzando", informó a Democracia Juan Mucciolo, titular de la Agencia Municipal de Tierra y Vivienda, creada en 2020 con el objetivo de concretar políticas de generación de suelo urbano para iniciativas habitacionales.
En esta línea, Mucciolo no dudó en calificar como "exitosa" a la misión emprendida hace ya tres años.
"Hasta el momento, los resultados son más que elocuentes y está claro que esto es el producto de una importante planificación. En 2020, decidimos que había iniciar un plan de intervención en el suelo urbano, con la participación privada. Entendemos que ha sido un proyecto exitoso, que se ya se toma en Junín como política de Estado", afirmó.
Concejo: aprobaron proyecto para afectación de terrenos
El Concejo Deliberante aprobó por unanimidad el jueves pasado el proyecto de Ordenanza del Ejecutivo destinado a avanzar en la "afectación de terrenos de propiedad municipal con destino de construcción de viviendas", a través de los programas Lotes con Servicios y Familia Propietaria, cuyo financiamiento está a cargo del Instituto de la Vivienda de la Provincia.
El proyecto ingresó el pasado 28 de febrero y se sancionó por unanimidad en la última sesión. En su articulado, la iniciativa busca avanzar en la afectación de terrenos tanto en la ciudad cabecera como en la localidad de Agustín Roca y Morse.
Además, la Secretaría de Planeamiento, Movilidad y Obras Públicas del municipio, conducida por Marcelo Balestrasse, adjuntó los certificados de factibilidad de apertura de calles y no inundabilidad de las zonas afectadas al proyecto.
En los fundamentos de la presentación, el municipio resaltó que "con la implementación de los citados programas, se procura atender necesidades de grupos familiares que padecen falta de vivienda propia y que, asimismo, presentan insuficiente capacidad de ahorro, lo cual les impide resolver la carencia de viviendas con sus propios medios".
Además, el documento municipal argumenta que "la aplicación de estos planes de construcción de viviendas favorece la ocupación de mano de obra local y actúa como generar de desarrollo de las economías locales".
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