La demanda de departamentos para estudiantes de educación superior ya comenzó en Junín y los precios ya rondan los 40 mil pesos, en promedio, según coincidieron los martilleros consultados por Democracia, aunque se mostraron confiados en que este año, por la actualización de los valores, habrá una mayor oferta de propiedades en alquiler. En este sentido, Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, afirmó a este diario: “Como todos los años, ya comenzaron los pedidos y consultas con respecto a las locaciones para estudiantes, para el próximo año. Pero a diferencia del año pasado, hoy hay una mayor oferta, porque también el precio es mayor, y se han dispuesto más unidades en locación”.
Y añadió: “Creo que este año la oferta va a estar a la altura de la demanda. Siempre hay algún faltante. Estamos en forma incipiente comenzando con las solicitudes, por lo que vamos a ver en enero cómo reacciona el mercado”.
“En cuanto a los precios, para este mes tenemos un incremento de 77,5 por ciento para los alquileres que cumplen un año, así que estamos hablando de casi un ciento por ciento de diferencia del año pasado a la fecha”, indicó el profesional. Y amplió: “Las unidades de un ambiente se pueden conseguir entre 35 y 40 mil pesos y de dos ambientes, entre 50 y 60, lógicamente, si se trata de un edificio, a ese precio hay que sumarle las expensas”.
Hernán Pietrobón, de la inmobiliaria Pietrobón y Asociados, afirmó a Democracia: “La demanda comenzó en noviembre y se va a ir incrementando en los próximos meses. Ya hay familias de chicos de la zona que están consultando por monoambientes o departamentos de un dormitorio en inmediaciones de la Unnoba. Seguramente algunos ya están alquilando ahora, pero el recambio fuerte va a ser entre diciembre y febrero”. Y agregó: “Los precios que se manejan varían de acuerdo también a la cercanía con la Universidad. Un departamento de un dormitorio ronda entre los 45 y 55 mil pesos, considerando la ley de alquileres, o sea, con incrementos anuales de acuerdo al índice que publica el BCRA”.
Según el martillero, “para los contratos que deban ajustarse en diciembre de este año, el índice interanual es del 77,59 por ciento y experimenta un incremento mensual de 4 puntos porcentuales, por lo que, a partir de enero, el índice superará el 80%”.
“La inflación crece por encima de ese índice que publica el BCRA, lo cual hace que todo contrato que se renueve o se alquile a partir de 2023, tenga un aumento superior al ciento por ciento. Hay contratos que finalizan ahora y la renovación duplica el precio, por ejemplo, si era de 25 mil pesos, se va a 50 mil pesos”, explicó.
Esta situación lleva a muchos propietarios a optar por hacer ajustes semestrales, para no tener una brecha tan elevada de un año a otro, situación que complica a las dos partes de la cadena.
Becas
Sebastián Fulderi, responsable del área de Bienestar Estudiantil de la Unnoba, afirmó a Democracia: “La Universidad cuenta con diferentes programas de becas, que sirven para financiar una parte de los gastos que tienen los estudiantes. Y también motivamos a los alumnos a que se inscriban en programas de becas nacionales, como Progresar y Manuel Belgrano, que son becas muy interesantes”.
Y añadió: “No tenemos obviamente una vinculación directa sobre el tema alquileres, pero sí nos hacen saber los alumnos que muchas veces se les dificulta conseguir propiedades para alquilar, pero sobre todo por la escasa disponibilidad”.
“En la actualidad, muchos municipios tienen casas en Junín y los estudiantes también pueden acceder a esas becas para la residencia”, destacó. “Como la Universidad tiene tres sedes de cursadas, los estudiantes alquilan en diferentes sectores de la ciudad, no solo cerca de las sedes, dado que también hoy muchos utilizan el beneficio de la tarjeta sube para moverse en el transporte público”, afirmó.
La cuestionada ley de alquileres
La mayoría de los alquileres se rigen según la Ley 27.551. Los primeros contratos con esta ley se firmaron en julio de 2020. Desde entonces cada acuerdo entre propietarios e inquilinos con la intermediación de martilleros públicos se rige por las normas que marca la mencionada normativa. Esto implica que los contratos tienen tres años de duración y una actualización anual según la inflación que informa el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec) y el índice promedio de aumentos salariales que publican organismos oficiales.
El último dato que se informó, tal como lo hizo este diario, fue para los alquileres que se actualizarán desde el próximo 1º de diciembre. Esos acuerdos tendrán un aumento del 77.58 por ciento. En números redondos marcan un contrato de 30.000 pesos que se paga en la actualidad, pasará a tener un valor mensual de 53.000 pesos desde el próximo mes.
Distintos martilleros coinciden en que el aumento puede ser costoso para los inquilinos que no han tenido un incremento en sus ingresos de tal magnitud, pero puede resultar insuficiente para los propietarios porque si se compara con el aumento de la inflación acumulada en los últimos meses ronda el 88 por ciento. Por estas razones, entre otras, hay quejas de las distintas partes vinculadas a los contratos de alquiler.
Desde diciembre del año pasado, las actualizaciones anuales superaron el 50 por ciento, según los números oficiales que se informaron en distintas fuentes. La evolución del porcentaje de actualización marca que en diciembre de 2021 fue del 51,38 por ciento; en enero 2022, 52,21 por ciento; en febrero 51,28 por ciento; en marzo, 51,67 por ciento; en abril, 53,66 por ciento; en mayo 53,91 por ciento; en junio, 55,97 por ciento, en julio 58,16 por ciento.
Ya en agosto superó el 60 por ciento la actualización anual de los alquileres según la Ley 27.551. En el octavo mes del año subió a 60,96 por ciento; en septiembre, 64,67 por ciento; en octubre, 67,31 por ciento y en noviembre, 73,13 por ciento. Ahora, quienes tienen que pagar la actualización en diciembre deberán hacerlo con el 77,58 por ciento, sumado al que pagaron en diciembre pasado, del 51,38 por ciento, suma un 128,96 por ciento.
El debate por la descentralización
El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Santiago Maggiotti, consideró que la política de alquileres debe descentralizarse con “leyes en cada provincia y a su vez ordenanzas en cada municipio”, más allá de la existencia de una normativa “marco” a nivel nacional.
“Desde mi punto de vista personal, y lo he conversado con (el ex ministro) Jorge (Ferraresi) durante este tiempo, los dos por tener la experiencia de ser intendentes entendemos que los alquileres no son lo mismo en todo el país. Una cosa es en la Ciudad de Buenos Aires y otra cosa son en una ciudad del interior del país”, sostuvo.
Para Maggiotti, “puede haber una ley marco” a nivel nacional como la actual Ley de Alquileres, pero opinó que “quien interpreta y conoce mejor la realidad de su distrito son los intendentes y los gobernadores que son quienes planifican la ciudad y tienen el vínculo más cercano con las familias de esa localidad”. “Yo creo que tiene que haber una ley en cada provincia y, a su vez, ordenanzas en cada municipio, porque quién conoce realmente la problemática termina siendo el que está más cerca, que es el intendente, el gobernador o el jefe de gobierno de la ciudad”, agregó el ministro.
Maggiotti, intendente de Navarro por tercer mandato consecutivo con uso de licencia por su rol en el Gobierno nacional, ejemplificó con la experiencia de su localidad. “Cuando teníamos un tema particular de alquileres, en el área de políticas sociales había un equipo que se encargaba de buscar diferentes mecanismos para ayudar a esas familias”, ilustró.
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