Los contratos de alquileres que se firmaron en noviembre de 2021 y noviembre de 2020 recibirán un ajuste récord del 73,12 por ciento. La cifra sacude el bolsillo de los inquilinos. Sin embargo, es menor al índice de precios al consumidor (inflación) de los últimos 12 meses que alcanzó un 83 por ciento, según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec).
A pesar de esos elevados ajustes, por el momento no se registraron altos porcentajes de rescisión de contratos. Es que la escasa oferta de inmuebles genera que los locatarios realicen el esfuerzo para sostenerse en las viviendas.
Si bien es cierto que hay viviendas volcadas a la venta, los valores de las mismas cayeron un 35% en dólares desde 2019 por lo que “en pesos el valor del alquiler empieza a ser más atractivo”, afirmó a Democracia el martillero Hernán Pietrobón, de Pietrobón Servicios Inmobiliarios. Además, destacó que a raíz de la escasez en la oferta, “los precios suben”.
“A diferencia de la brecha que había antes entre el valor de la propiedad y el alquiler, hoy es más conveniente rentar los inmuebles, que hace unos años”, agregó.
Y destacó que “la Ley de Alquileres perjudicó a todo el mundo, pero el factor inflacionario y el retraso del dólar hace que la renta que arroja hoy una propiedad sea mejor que antes. Hoy conviene alquilarla que dejarla vacía”.
En relación a la falta de propiedades, Pietrobón reconoció que “es algo que no se va a resolver rápidamente y que viene de larga data”.
Índice de Contratos de Locación
El Índice de Contratos de Locación (ICL) se elabora tomando en cuenta el índice inflacionario y los aumentos salariales. La bola de nieve que se ha generado se traduce en subas inflacionarias altísimas en comparaciones interanuales y paritarias que se negocian entre un 80 y más del 100 por ciento en distintos sectores de la economía. Un combo tremendo para el porcentaje de suba de alquileres anual según marca la ley 27.551.
En noviembre superará por primera vez el 70 por ciento de aumento. Casi que llega a tres cuartas partes del alquiler que se paga en la actualidad.
La progresión de aumentos es la siguiente: enero de este año: 52,21 por ciento; febrero: 51,28 por ciento; marzo: 51,67 por ciento; abril 2022: 53,66 por ciento; mayo: 53,91 por ciento; junio; 55,97 por ciento; julio: 58,16 por ciento; agosto: 60,96 por ciento; septiembre: 64,67 por ciento; octubre 2022: 67,31 por ciento; noviembre 2022: 73,12 por ciento.
La situación deriva que en algunos casos, los locatarios pidan una negociación sobre el índice de actualización por diferentes razones.
Algunos martilleros acceden al pedido de negociación, mientras la mayoría entiende que debe aplicarse a rajatabla porque así lo indica la polémica ley de alquileres que rige desde julio de 2020, que incluye que una vez por año se aplique el ajuste que surge del índice del BCRA que combina en partes iguales la variación del IPC y del índice de salarios RIPTE (ndice de salarios y remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
Los inquilinos pagan durante doce meses el mismo monto de alquiler.
Según marcan distintos especialistas la aceleración del ritmo inflacionario, que mostró un alza del 6 por ciento en septiembre y 7 por ciento en agosto, podría llegar al 100 por ciento según pronósticos del Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM).
Esta dinámica da el indicio de que los precios de los alquileres están subiendo más que los ingresos mensuales de las familias.
Un agravante para los inquilinos es que la demanda de propiedades en alquiler está en alza porque desde que se aplica la nueva ley, los propietarios temen hacer nuevos contratos bajo la ley que rige actualmente el mercado.
La polémica por las subas de los precios de los alquileres y la escasa oferta de propiedades en el mercado, disparó un planteo entre quienes representan a los inquilinos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Desde la asociación Inquilinos Agrupados presentó en la Legislatura porteña un proyecto de ley para que las viviendas de la ciudad de Buenos Aires que permanezcan vacías por más de 90 días consecutivos ingresen “de forma obligatoria” a un sistema de alquiler protegido.
Enseguida, la respuesta de las inmobiliarias no tardó en llegar. El sector consideró que es “ilegal e ilegítimo” el proyecto presentado por Inquilinos Agrupados.
Subieron 125% interanual en el AMBA
Los precios de los departamentos en alquiler en el Área Metropolitana Buenos Aires (AMBA) subieron 125% en el tercer trimestre del año respecto de igual período del año pasado, de acuerdo con un relevamiento de Mercado Libre Inmuebles.
El dato surge del adelanto de las principales conclusiones del Informe del Tercer Trimestre 2022 que elabora Mercado Libre junto con la Universidad San Andrés, sobre la base de la oferta y demanda de inmuebles que registra la plataforma.
Los departamentos en AMBA tuvieron una suba de precios interanual de 125% en promedio, que se divide en Gran Buenos Aires Norte con una suba de 144% y un precio promedio de $110.000 en los alquileres ofrecidos.
Le siguen Gran Buenos Aires Sur con un incremento de 120% y un precio promedio de $70.000; la Ciudad de Buenos Aires con 114% de alza y un precio promedio de $90.000; y GBA Oeste con una suba de 66% y un precio promedio de $45.000.
Por otra parte, en alquileres de largo plazo el 41% de las publicaciones del AMBA son en dólares, cuando en julio 2020 el 15% era en dólares.
De 360.000 propiedades publicadas en AMBA, el 5,7% están en alquiler y el 94,3% para la venta, proporción que se modificó en los últimos años, dado que en 2020 la oferta para alquiler representaba alrededor de 12% de las publicaciones.
En cuanto a los barrios más visitados para alquiler dentro de CABA son Caballito (11,5%), Palermo (8,4%), Belgrano (7,7%) y Almagro (7,3%).
Según el informe, se mantiene la recuperación en el mix de visitas por departamentos a la venta en comparación con las casas, alcanzando un 46%, y en promedio las visitas a publicaciones de departamentos ocuparon el 77% en avisos de CABA, el 26% de GBA Sur, el 25% de GBA Oeste, y el 20% de GBA Norte.
Además, crece el interés en casas en alquiler alcanzando un 17% sobre el total de la oferta, impulsado por GBA Norte y GBA Sur, con un 33% y 27% respectivamente.
Los precios de casas en venta en el AMBA bajaron 7,6% en el tercer trimestre en comparación interanual y los departamentos cayeron 7,9%.
Los precios de venta por metro cuadrado de departamentos en CABA en principales barrios en septiembre de este año y variación respecto al año pasado: Caballito 2247 USD/M2 (-8,8%), Palermo 2819 USD/M2 (-5,9%), Recoleta 2602 (-5,3%), Belgrano 2800 USD/M2 (-5,1%), Almagro 2030 USD/M2 (-8,9%), Villa Urquiza 2381 USD/M2 (9,3%), Balvanera 1654 USD/M2 (8,9%).
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