Frente al aumento superior al 60% en los contratos anuales de alquiler que vencen este mes, martilleros consultados por Democracia advirtieron sobre las dificultades que plantea un escenario donde la inflación complica tanto a los inquilinos, como a los propietarios.
Es que -coinciden los especialistas- la nueva ley de alquileres, sumada a la elevada inflación y la pérdida del poder adquisitivo de los salarios, genera que a los locatarios les cueste cada vez más afrontar el pago del alquiler y que, en paralelo, los locadores registren una merma en sus ingresos. De este modo, un contrato de alquiler de 30.000 pesos en la actualidad, con la actualización de este mes pasó a tener un costo mensual de 48.287 pesos.
Quienes integran la Cámara Inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires participan también de las comisiones que se formaron en el Congreso Nacional para debatir el futuro del mercado de alquileres en el país y expresaron su preocupación por la falta de una decisión integral y estructural sobre el mercado de alquileres. Desde que se utiliza el índice ICL es la primera vez que se supera el 60 por ciento. Cabe indicar que cuando comenzó a aplicarse el actual sistema, a mediados del año pasado, el índice superaba levemente el 40 por ciento.
Desde una consultora reconocida en el rubro, con alcance nacional, realizaron un cálculo que puede resultar más que preocupante para los inquilinos: si la inflación promedio mensual en el segundo semestre es del 5 por ciento, el año cerrará con 82,5 por ciento; si llega al 6 por ciento, la inflación de 2022 será del 93 por ciento. El dato más alarmante es si la inflación tiene un 7 por ciento promedio hasta fines de 2022, superando los tres dígitos.
Pierden todos
Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, afirmó en diálogo con Democracia: “El mercado de las locaciones de inmuebles perdió rentabilidad frente al escenario devaluatorio e inflacionario de los últimos meses”. Y graficó: “La suba para este mes del 60 por ciento implica que son alquileres que están sumamente despreciados respecto de la economía en general. Hoy, con ese 60 por ciento, con una inflación superior al ciento por ciento, los alquileres no alcanzan a quedar actualizados con valores reales”.
“Un contrato que se actualiza hoy con un 60 por ciento y que viene con un precio de un año atrás implica que va a quedar descolocado con respecto al valor real de mercado de ese inmueble para el próximo año”, afirmó.
“El mayor perjudicado en todo esto es el propietario. El mercado en general se ve sumamente complicado, porque no alienta el ofrecimiento de inmuebles en locación. Hay cada vez más demanda y menos oferta”, alertó. Y agregó: “Uno por ahí lee que el aumento de los alquileres es del 60 por ciento, pero es del 60 por ciento para un contrato de locación que tiene uno o dos años de vigencia”.
Hernán Pietrobón, de Pietrobón Servicios Inmobiliarios, afirmó a este diario: “La remarcación de precios, como consecuencia de la suba del dólar, hace que todos los sectores se vean resentidos y uno de ellos es el inmobiliario. Y la parte más sensible son los alquileres, que son una variable de mucho dinamismo, porque constantemente hay demanda de alquileres y se está cumpliendo en la medida en que se puede con esa demanda”. Y añadió: “Si los legisladores que sancionaron esta ley de alquileres hubiesen pensado que íbamos a tener índices inflacionarios semejantes, no hubiesen propuesto lo que hicieron; por eso esta ley es tan cuestionada y tan mala, al punto de que perjudica muchísimo al inquilino y no favorece al propietario en absoluto”.
“El índice de ajuste de los contratos para agosto es de 60,27% con relación al precio del año anterior, situación que impacta muy fuerte en el bolsillo de los inquilinos, porque sus salarios no se precian a ese ritmo. Y también se perjudican los propietarios, que ven incrementados sus costos impositivos y la pérdida de rentabilidad con el paso del tiempo, porque la parte inflacionaria hace su juego. Comienzan alquilando una propiedad al valor de mercado, pero a lo largo del contrato se va diluyendo esa rentabilidad, hasta llegar al año con un alquiler muy depreciado”, explicó.
“Nos ha pasado que, propiedades que ya estaban dispuestas para alquilar, con esta evolución del dólar y esta realidad cambiaria y financiera, se retirarán del mercado. Ya ni siquiera se alquilan las propiedades que estaban para alquilar. Hoy se está revisando el precio inicial del alquiler, porque mes tras mes, cuando pensamos que un alquiler arranca en un valor adecuado al mercado, al mes siguiente ya está depreciado”, aseguró.
Precios
“Para un departamento de un dormitorio, sencillo, en un radio relativamente céntrico, tenemos que hablar de un precio inicial de entre 32 y 35 mil pesos. Y puede trepar a valores llamativos. Se han alquilado departamentos de un dormitorio, en torres céntricas, en más de 55 mil pesos mensuales”, señaló. Y agregó: “Si tenés un departamento de un dormitorio de ese valor, cuánto debería costar una casa tradicional, de dos dormitorios, con patio y garaje. Hoy, calculo que no deberían arrancar por debajo de los 75 u 80 mil pesos. Y, por supuesto, agregándole comodidades y beneficios a la vivienda puede llegar hasta los 150 mil pesos”.
Los profesionales del rubro consultados por este diario coincidieron en que, si bien los precios varían de acuerdo a la ubicación y las comodidades de las propiedades, en promedio un departamento de un dormitorio en Junín cotiza a partir de los 30 mil pesos mensuales; mientras que uno de dos dormitorios asciende a 45 mil pesos. En tanto, una casa tipo con dos dormitorios y algo de patio se consigue a partir de los 55 mil pesos.
En cuanto a los locales comerciales, el más económico comienza en 28 mil pesos (no céntrico y con una dimensión inferior a los 25 metros cuadrados). “Hay búsquedas que llevan entre cuatro y cinco meses, y más también, sobre todo en el segmento de las familias”, advirtió Pietrobón. “Cuando se hace la cuenta de cuánto significa alquilar, tenés los gastos iniciales, que son el alquiler inicial, algunos honorarios inmobiliarios y el mes de depósito, realmente hay que pensar en sumas elevadas, en el orden de los 300 o 350 mil pesos”, precisó.
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