Dos, tres años y 25 o 30 por ciento. Quizás un poco más. Ese lapso de tiempo es lo que se puede llegar a esperar por la venta de una casa o departamento y en esos valores porcentuales puede caer el precio con respecto a los niveles que ofrecía el mercado inmobiliario de Junín hace unos 3 o 4 años, según estimaciones que se realizan por estos días en inmobiliarias locales.
La situación en el mercado regional aparece condicionada por lo que se describe como una especie de tobogán a la baja, agudizado últimamente por los efectos de la pandemia y el último capítulo de la crisis de la economía nacional, desde principios de mes, con la disparada del dólar informal.
En las consultas realizadas por este diario hay coincidencias con respecto a una acumulación de oferta vendedora (y falta de compradores), en contrapartida con la voluminosa demanda del mercado de alquileres en el mismo segmento.
“Es un proceso que se viene dando, producto de la Ley de Alquileres, y falta de créditos hipotecarios. Hay un gran porcentaje de la población que no tiene ningún acceso para invertir, ya que, además, no existen los préstamos”, afirmó a Democracia, el presidente del Colegio de Martilleros de Junín, Daniel Di Palma.
En ese contexto “creo que en los próximos tiempos, esperamos que, una vez por todas, haya crecimiento económico y el crecimiento de los trabajadores, para poder generar créditos hipotecarios y financieros”, sostuvo.
Y opinó que esta situación “sucede cuando se presentan estos escenarios de incertidumbres económicas, sumado al cambio de ministro de Economía. Para los argentinos es muy significativo siempre hablar de cambios de planes económicos, ministros y gobiernos”.
“Muchas veces, el que esté deseoso de invertir en el plan inmobiliario, se de-sacelera hasta que se aclare el rumbo del gobierno del momento”, agregó.
Crisis mundial y devaluación
“Hoy vemos un escenario de la pospandemia, y hay que tener en cuenta eso en el ámbito local. Estamos en un proceso de crisis mundial y en ese contexto estamos desandando, por estos tiempos, un escenario de incertidumbre de la macro y microeconomía, por indicies inflacionarios, con un alto déficit y desfasaje de la economía, sumado a una guerra de Rusia y Ucrania”, explicó Di Palma.
“Esto en el futuro va a condicionar a la economía, en algunos aspectos, y va a favorecer en el contexto nacional por el desarrollo que tenemos con la energía y la producción. En este contexto, el mercado inmobiliario estará expectante, a medida que se vayan tranquilizando las variables y vayan en crecimiento”, afirmó.
“La devaluación de 200 a 300 pesos significa, además, un golpe para la economía local, ya que hay varios rubros atados a esa moneda. Eso produce una parálisis que creo que con el crecimiento del país, en el corto plazo, vamos a desarrollar un crecimiento importante”, subrayó.
“El año que viene hay elecciones y en ese contexto vamos a tener otro parámetro y el mercado tomará otra decisión de esperar las nuevas autoridades”, concluyó.
“Es un buen momento para comprar”
Entre el análisis sobre el cuadro regulatorio, más la vuelta de los estudiantes (tras un bache de dos años por el aislamiento, sin clases en las universidades), el acceso a la vivienda en la Región choca con una realidad más compleja para quienes no pueden acceder a la compra. Tampoco es sencillo alquilar.
Mientras los alquileres van hacia arriba, con valores de actualización anual que ya superan el 50%, a la hora de vender la situación es opuesta. Según el cálculo que ofreció el martillero Hernán Pietrobón, “En los últimos cinco años, los precios de los inmuebles se depreciaron por lo menos un 50 por ciento”.
“Junín no escapa a la realidad del país. Yo siento que la segunda parte del año, tímidamente, producto de la crisis económica y la evolución del dólar; con la inestabilidad, y las propiedades que están llegando a su piso histórico, la gente se anima a hacer otras inversiones, como la compra de terrenos, que tenemos consultas, o viviendas a reciclar con valores que están por debajo de los 70 mil dólares”, dijo.
Pietrobón puntualizó sobre algunos tópicos del interés en la parte compradora. Por un lado está la corriente que demanda “departamentos en las zonas cercanas a facultades”. Y por otro, la demanda de departamentos a estrenar.
“El agro ha generado mucha demanda de unidades funcionales de departamentos a estrenar. Esto resulta conveniente con la baja del valor del metro cuadrado a estrenar, ya que los costos de la construcción compiten con departamentos en uso o de más antigüedad”, señaló.
Y continuó: “Las nuevas unidades tienen menores costos en dólares de construcción, comparado con años anteriores, por lo que resulta conveniente comprar nuevos, contra departamentos de mayor antigüedad. Al contrario de lo que sucede con los autos, que se revalorizaron los usados, lo nuevo en propiedades conviene más y es más económico”.
“Es claro que en Junín está bastante activa la construcción privada, pero no ves obra pública o gente avocada a otras cosas que no sean obras particulares. Hay quienes destinan recursos a reformas, también”, indicó.
Por otra parte, como “hay falta de propiedades para alquiler, la familia de los chicos que vienen a estudiar hace el esfuerzo de encarar una compra, aprovechando justamente que llegan a Junín y lo toman como una inversión, para conservar el bien”, explicó.
Y destacó que “este año hubo una mejora en la venta y hoy por hoy es una buen momento para comprar propiedades, por dos variables: la baja del precio y que la gente no tienen dónde ubicar los ahorros, ya que no podés viajar, tenés más impuestos, el miedo a los depósitos bancarios o tenerlo en las casas. También existe la falta de crédito”.
Por último, opinó que “el gran déficit habitacional de Junín y la falta de espacio urbano, ha hecho que la gente se haya ido a vivir más lejos”.
La oferta de inmuebles se incrementó un 30%
Según datos que se manejan en la Cámara Inmobiliaria de la Provincia (CIBA), la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y la Federación Inmobiliaria República Argentina (FIRA) y surgen de reportes privados, la oferta de inmuebles para la venta se ha incrementado en más de un 30 %. Eso indica un stock mayor en el periodo que puede tomar como un punto de inicio el año 2020.
En ese análisis se apuntó que están todavía en oferta inmuebles que ingresaron al portafolio de las inmobiliarias en 2019 y 2020. A esos se sumaron los que se agregaron al stock como consecuencia de la pandemia u otras razones.
En la otra punta, en algunas inmobiliarias contaban que a lo largo de los últimos meses esas mismas propiedades, puestas en el mercado del alquiler, salían en cuestión de días o de horas.
El volumen se fue ampliando a instancias de una demanda restringida, según consideran en el sector, por la crisis y la falta de crédito hipotecario. Con todo, el precio aparece como un elemento clave para sacar a flote una operación.
En la estimación que se realiza desde CIBA, marcan una caída de los precios en dólares comparados con valores de venta que se expresaron hasta el periodo entre los años 2018 y 2019.
COMENTARIOS