En los últimos diez años comenzaron a expandirse notablemente las iniciativas de urbanización dentro del casco urbano y extraurbano de Junín, debido a la escasez de terrenos para construir.
Hoy, tras dos años de pandemia, y en el contexto de una incipiente reactivación económica, la generación de suelo urbano, tanto a partir de emprendimientos privados como públicos, atraviesa una reactivación, impulsada también por el reacomodamiento de los precios de los terrenos; los costos de la construcción, que alcanzaron un piso histórico; y el lanzamiento de créditos nacionales como Procrear y municipales como el Plan Proyectar.
En diálogo con Democracia, referentes del sector inmobiliario analizaron los factores condicionantes de los últimos años, que fueron dando forma a la situación actual.
En este sentido, Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Junín, afirmó a Democracia: “A la hora de evaluar el desarrollo urbanístico y territorial de la ciudad hay que tener en cuenta factores condicionantes como la gran devaluación de 2018, que generó un parate en el mercado inmobiliario y la consiguiente expectativa de los desarrolladores, que tuvieron que esperar a que se adecuen las variables económicas para continuar con los proyectos”.
Sin embargo, destacó que actualmente hubo un reacomodamiento en general y condiciones más favorables para que estos proyectos continúen. “Hubo una nueva formación de precios, hubo un ajuste a la baja de la valoración en dólares que, sumado a los créditos Procrear, permitió un reacomodo general de los precios, junto con un gran stock de ofrecimiento de tierras, producto de todos estos emprendimientos que se fueron desarrollando en los últimos cuatro o cinco años y que estaban a disposición de los compradores”.
“Hoy vemos una demanda sostenida en la compra de parcelas tanto urbana como extra urbana y el requerimiento de parcelas tanto para la construcción de viviendas multifamiliares como para particulares. Vemos demanda tanto para la zona oeste y este como para el norte y el sur. Los cuatro lugares de la ciudad son generadores de espacio y cada uno tiene su demanda especial. El crecimiento sigue en expansión sin cesar”, consideró.
Zonas de expansión y precios
Las zonas de loteos se van expandiendo cada vez más alejados del centro, debido a los costos más elevados del casco urbano respecto a otras zonas.
En este sentido, el martillero Miguel Ángel Manera señaló que los precios dentro de cada barrio de Junín están estandarizados. “Un terreno en Villa Belgrano cuesta entre 40.000 y 50.000 dólares, en Villa Talleres, unos 30.000 dólares. Ya más alejados, a unos diez o quince minutos del centro, hay posibilidad de acceder a terrenos más amplios, y con más verde, a partir de los 15 mil dólares”, explicó.
“Para una familia tipo quizá es más conveniente comprar un terreno mucho más económico e ir construyendo a su gusto con la ayuda de algún crédito, antes que comprar una casa en el centro, que casi siempre hay algo para hacerle o demolerla y cuesta muchísimo más”, analizó.
En el mismo sentido, el martillero Juan Manuel Bonanni resaltó en diálogo con Democracia que “los costos en el casco urbano más céntrico son muy elevados, en los últimos años Junín se ha expandido en múltiples direcciones, por ejemplo, es impresionante lo que ha crecido camino al Balneario y Villa del Parque. También se han hecho barrios sobre la Ruta 188, que antes parecía impensado”, afirmó.
En nuestra ciudad donde pueden verse más iniciativas de este tipo es en el noroeste, donde está -entre otros- el Proyecto Alvear, Los Troncos, Las Perdices, Don Segundo Sombra, El Palmar I y II y el recientemente lanzado Don Ángel; Villa del Parque, con los proyectos Los Naranjos, Lartigau, Solar del Golf y San Miguel; Cerrito Colorado, con -entre otros- San Ignacio; Camino al Balneario, con Costa Verde y Lihue; y la zona de los cuarteles, con al menos dos emprendimientos: uno en Soldado Argentino y Malvinas Argentinas y otro en Ramón Hernández y Seitún.
Y también dentro del casco urbano, contenidos en un radio conformado por la avenida de Circunvalación y las Rutas 65, 188 y 7, acentuándose sobre calles centrales como calle Alvear, avenida La Plata, avenida Libertad, Pastor Bauman, San José Obrero y Camino del Resero.
Cabe mencionar que muchos de estos emprendimientos son de índole público-privado enmarcados en Proyectar I y II, impulsados por el Ejecutivo local. Estos lotes tienen precios más accesibles y financiación, aunque hay que resultar sorteado.
La opción de los pueblos
También desde hace dos años algunas personas han decidido adquirir terrenos en pueblos cercanos, privilegiando cuestiones que hacen a la calidad de vida. “Pueblos como Roca, Agustina y Baigorrita tuvieron un boom muy grande. Las personas que eligen radicarse en estos pueblos en búsqueda de seguridad y mayor tranquilidad, sumado a que los costos de estos lotes son significativamente más económicos. En estos lugares se pueden conseguir lotes desde 7 a 8 mil dólares”, indicó.
La actual pandemia acentuó la búsqueda por parte de la demanda de espacios más amplios y con más contacto con la naturaleza. En este sentido, Marisa Biderbust, de la inmobiliaria homónima, afirmó a este diario: “Las personas buscan lugares alejados del casco urbano para construir su vivienda a cielo abierto. Más espacio verde, más aire puro y mejor calidad de vida. Creo que es un efecto de la situación actual que se vive de encierro y limitaciones dentro de la ciudad, favoreciendo la avenida de Circunvalación a que las distancias sean mucho menores al momento de trasladarse a la ciudad”.
Se acentúa la falta de propiedades para alquilar
Los especialistas consultados por Democracia sostuvieron que hay un gran déficit en cuanto a la oferta de alquileres respecto de la demanda. Los precios son elevados para una familia tipo, por lo cual la generación de tierra para viviendas a costos accesibles resulta apremiante para la mayor parte de los trabajadores.
“Estamos sufriendo un importante déficit de oferta en el mercado de alquileres, ya que luego de estos años de pandemia, por ejemplo, la presencialidad de los estudiantes que vienen a estudiar a la Unnoba se ha sentido en la falta de propiedades para alquilar. La demanda habitacional crece más rápido que las propiedades disponibles, sumado a la retirada de propiedades que anteriormente se alquilaban y hoy en día forman parte de las carteleras de ventas”, explico Marisa Biderbust.
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