En paralelo al crecimiento que cada año viene experimentando en Junín la matrícula de inscriptos a la Universidad, se incrementó la falta de departamentos y viviendas para estudiantes, un fenómeno inmobiliario que tiene entre sus principales razones la desaceleración de la construcción en los últimos años, como consecuencia de la inflación y la baja de la rentabilidad.
En diálogo con Democracia, Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, reconoció la tendencia y afirmó que “en los últimos tiempos hubo una alta demanda de locaciones para estudiantes y todavía hay muchos pedidos sin satisfacer”.
Según el profesional, los estudiantes y sus familias “tienen dificultades para encontrar departamentos de uno o dos ambientes, ubicados en la zona de la facultad, con lo cual en el ámbito universitario la demanda superó la oferta ampliamente”.
Y explicó: “Esto tiene que ver con algo muy particular, que se dio en los últimos cuatro años, que es el parate en la construcción; no se ha construido como se venía construyendo en los últimos años y hoy hay un déficit habitacional superior al que veníamos teniendo”.
“Tampoco se encuentran disponibles casas de uno o dos dormitorios con garage, pese a la alta demanda de casas de dos y tres dormitorios en distintos sectores de la ciudad”, indicó.
“Un departamento de dos ambientes en la zona cercana a la Universidad tiene un costo de alquiler de entre 10 y 15 mil pesos mensuales”, graficó.
“La actualización de los contratos se viene dando entre un 30 y un 40 por ciento, depende del tipo de locación, si es comercial, vivienda, vivienda céntrica, fuera del centro o zona de quintas”, afirmó el martillero juninense.
Pérdida de rentabilidad
Y añadió: “La rentabilidad de los inmuebles ha caído en los últimos años y el año pasado fue el peor de los últimos 15. Esto es consecuencia de la alta inflación de los últimos años y de los pactos de alquileres que se han venido dando dentro de valores e índices que no se condicen con la realidad de los aumentos generales. Además, los sueldos tampoco se han incrementado de acuerdo a la inflación, con lo cual no se pueden aumentar más los alquileres que lo que percibe la gente de sus ingresos; nadie puede pagar más de lo que gana. En consecuencia, el mercado de la locación se ajustó a la baja, como se ajustó en líneas generales el incremento general de sueldos para toda la población”.
“A la persona que va a alquilar un inmueble se le pide lo que es habitual, el mes de alquiler, un mes de depósito –la ley permite pedir hasta un mes de depósito por cada año de contrato, pero nosotros nos adaptamos a la crisis y se pide un solo mes, e incluso se da a pagar en varias cuotas-, y el honorario profesional que corresponde al 4% del total de facturación del contrato. Tanto el honorario profesional como el mes de depósito tratamos de darlo en cuotas para que la gente pueda acceder a la locación”, afirmó.
Compraventa
“Las compraventa está sumamente estancada, estamos en un período de reacondicionamiento de precios y valores, estimando nuevos costos, viendo nuevamente la valoración del metro cuadrado nuevo final. En consecuencia, si no hay una reactivación de los créditos hipotecarios va a ser difícil pensar en un panorama más alentador”, señaló.
Con respecto a la posibilidad cierta de que vuelva a implementarse el plan de viviendas Procrear, afirmó: “Todo lo que es crédito hipotecario es una buena noticia para el sector, hemos presentado desde el Colegio provincial varios proyectos, tanto para la compra de vivienda como de terreno, o de usado, pero vemos que muchas veces los créditos no pueden ser tomados por todas las personas, porque no reúnen los requisitos. Hay mucha informalidad, es muy poca la gente que tiene el total de sus ingresos regularizados al cien por ciento, en consecuencia es muy difícil acceder, y es una temática que vamos a ver en el futuro”.
El impacto de la crisis
“La crisis afectó la negociación de los nuevos contratos y las actualizaciones. Ante la pérdida de poder adquisitivo del locatario y la pérdida de rentabilidad del locador, nos encontramos con dos extremos en crisis, producto de la situación general, y a la hora de negociar un contrato nos encontramos con una alta dificultad. Los martilleros y corredores públicos nos dedicamos puntualmente a estas cuestiones, negociamos entre las partes siempre para arribar a un feliz término. Y en estos últimos tiempos ha sido muy ardua la tarea para poder satisfacer a ambas partes”, reconoció el profesional.
Esperan un repunte del sector
Especialistas del sector inmobiliario esperan que este año el mercado comience a movilizarse y mejore respecto de la fuerte caída que tuvo en 2019, en la medida que se logre estabilizar el dólar, controlar de la inflación y se tomen acciones que favorezcan la oferta de créditos hipotecarios.
"El primer semestre va a ser de reacomodamiento, vamos a estar observando las reglas, cómo se moviliza el dólar. Si hay estabilización del dólar, control de la inflación, baja de interés y medidas sobre créditos hipotecarios, tendríamos un segundo semestre muy interesante", dijo el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar.
De acuerdo con un informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad total de las escrituras de inmuebles en la Capital Federal y en la provincia de Buenos Aires marcó en 2019 registros históricos a la baja, como reflejo de un año por demás de complejo.
En el ámbito de la Capital Federal, se registró una caída del 41,2% en la cantidad de escrituras respecto a 2018, al sumar 33.411 operaciones contra 55.892 del período anterior, la cifra más baja del registro histórico desde 1998.
Diciembre fue el decimonoveno mes consecutivo con caída en la medición interanual porteña y en comparación con noviembre los actos escriturales subieron 35,5% en cantidad y un 37,2% en pesos.
Según Bennazar, en la retracción de 2019 "el gran impacto fueron las líneas de crédito que habían sido el gran motor de las ventas 2017-2018", además "no se logra un número estable del dólar que genere confianza y reactive la compraventa de propiedades y la inflación es otro factor que pegó fuerte".
El presidente de la Cámara valoró la iniciativa del gobierno para que los tomadores de crédito para primera vivienda puedan acceder hasta u$s 100.000 sin pagar el impuesto del 30% del dólar solidario, al señalar que "significa que hay preocupación por reactivar el mercado. Es una muy buena noticia".
Destacó que dentro de la caída del sector "lo que es obra nueva y de pozo" se están concretando operaciones.
Por su parte, el presidente del Colegio Profesional Inmobiliario, Armando Pepe, dijo que "en 2019 la caída ha sido brutal. Está muy complicado el sector de la construcción y el inmobiliario, con el cambio de gobierno no sabemos cuál va a ser la política económica, pero hay que ser optimista".
Detalló que "el sector de la construcción hace dos años que está paralizado, que no se inician obras nuevas y el sector inmobiliario venimos en caída libre, no hay plata para dar crédito a la gente".
"Hoy no sabemos si vamos a entrar en default, si el Fondo (Monetario Internacional) le va a dar dos años como pidió el Presidente (Alberto Fernández). Cuando tengamos eso va a ser más claro", sostuvo Pepe.
El empresario inmobiliario aseguró que en el sector "hoy hay una importantísima demanda retenida, gente que está sentada arriba de los dólares esperando. Toda esa demanda tiene que ser absorbida".
"Por ahora el mercado está expectante, yo creo que esta primera etapa del año va a ser dura, hasta que sepamos dónde estamos parados y la segunda parte más positiva", agregó.
Asimismo, Pepe dijo que "donde sí está habiendo un atisbo de movimiento es en gente que estaba en plazo fijo o Lebacs y sale de eso y se mete en construcciones de pozo, que se pagan en pesos".
"Esa inversión va ajustada por el índice de la Cámara de Construcción y al finalizar la obra tiene dolarizada su inversión", concluyó.
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