Las ciudades son unidades dinámicas y su crecimiento no planificado provoca desequilibrios que tienen consecuencias para sus habitantes.
Junín se convirtió, con el paso de los años, en una ciudad que concentra una alta densidad en su centro neurálgico y, al mismo tiempo, las construcciones de viviendas permanentes sobrepasaron largamente los límites tradicionales del ejido urbano, principalmente en barrios como Cerrito Colorado y la zona del Camino al Parque Natural Laguna de Gómez, lo que hace que los límites entre las zonas urbanas, extraurbanas y rural se tornan difusos.
Con un microcentro aglutinante –en donde se incorporan edificios de altura–, zonas con tierras ociosas dentro del ejido urbano y desborde por fuera de la planta urbana tradicional, Junín se está expandiendo como una “ciudad disgregada”. Así la califica el arquitecto Carlos Zanotti, que tiempo atrás, junto con sus compañeros del Instituto de Estudios Urbanos –que depende del Colegio de Arquitectos– realizaron un estudio sobre el desarrollo de la ciudad.
En esto también coincide su colega Federico Alzari, vocal del Colegio de Arquitectos y también miembro del equipo que realizó el informe. “Cuando hicimos el trabajo nos preocupaban los predios vacantes que hay en la ciudad. Los extremos este y oeste muestran sectores vacíos, ociosos. En algunos sectores se ven hasta sembradíos. Y, en contraposición a eso, veíamos cómo crecía la zona del Camino al Balneario y Cerrito Colorado con viviendas permanentes. Observamos esa contraposición y la necesidad de consolidar el casco urbano”, resume Alzari.
Los profesionales proponen una participación activa del Estado para generar un banco de tierras, influir en el mercado y equilibrar los valores, y también trabajar en los usos que estimulan o desalientan la construcción.
Desequilibrios e intervención
Uno de los desequilibrios es el que se da, entonces, entre centro y periferia. Una foto aérea de Junín deja ver cómo hay zonas comprendidas dentro del casco urbano con grandes extensiones en desuso. “Uno ve que hay campo adentro de la ciudad y ni siquiera está loteado”, advierte Alzari.
Si bien es cierto que es difícil prever esta circunstancia, los profesionales consultados por Democracia consideran que sí se puede trabajar sobre esto. Que es posible alentar o desalentar la instalación en sectores más despoblados.
“Se puede direccionar –explica Alzari–, lo que está haciendo el Municipio es una quita del 50% del derecho de construcción en algunas zonas de la ciudad para estimular la construcción allí, mientras que aumenta un 20% en otros sectores, para desalentar las obras. Particularmente, yo no estoy de acuerdo porque debería hacerse algo más profundo”.
Una de las claves tiene que ver con los servicios. Lo que más decide a alguien, a la hora de elegir un lugar, tiene que ver con las prestaciones que se ofrecen: siempre es más atractivo un espacio en el que hay agua corriente, cloacas, gas natural, alumbrado público, asfalto, accesos, transporte público.
“Otro tema es que el municipio debería tener un banco de tierra mediante el cual pueda intervenir en el mercado”, explica Zanotti, para luego ampliar: “Podrían llevarse los servicios a algunos de estos macizos, a cambio de un porcentaje de la tierra y luego, al lotearlos, con los terrenos que quedan disponibles para la comuna se puede intervenir para que los valores, finalmente, no sean tan altos. En Trenque Lauquen se hizo un programa de estas características”.
El ejemplo de Trenque Lauquen “tiene que ver con una política a largo plazo”, porque proyectos de estas características llevan años materializarse. Y para ello es necesario combinar los esfuerzos con los dueños “porque muchos están jugando con la especulación, pero el Municipio tiene herramientas como para acercarse a los propietarios y negociar”.
Alzari ejemplifica sobre cómo podría generarse ese proceso: “Supongamos que hay un privado que tiene, por ejemplo, dos hectáreas en el medio de la ciudad. Eso para él es un capital, pero que es ocioso. Con potencial, pero en caso de venderlo debería hacerlo al precio de hectárea. Entonces es ahí donde el estado puede proponerle llevar los servicios, abrir calles, lotearlo, y luego el valor se multiplica. Es un plus para ese terreno parado, el propietario también tiene su negocio, y el estado, que se quedaría con algunos terrenos, luego puede intervenir en el mercado para que no quede desbalanceado”.
Proyecto Alvear fue una iniciativa que –aunque no fue propuesto exactamente así– se desarrolló de una manera similar: un espacio inutilizado que explotó un privado gracias –entre otras cosas– a la extensión de servicios.
“Lo que pasó con eso fue que se dio en un momento en que había muchos créditos Procrear, y aumentó mucho el valor de los lotes”, señala Alzari. Entonces, si el municipio hubiese tenido algunos lotes ahí, podría haber intercedido para equilibrar el mercado.
Optimización de recursos
Es cierto que la gente compra y construye donde puede. Y a veces esto genera –como ocurrió– loteos en sectores alejados de la ciudad, que por supuesto no tienen las prestaciones básicas.
“Una vez que ya están instalados se arma una sociedad de fomento que empieza a exigir que le lleven servicios, y cuando se llega a ese punto el Municipio se ve obligado a dar respuestas porque ya tiene el problema”, comenta Alzari.
Zanotti agrega que, “más allá de que los propietarios puedan pagar una obra, el municipio tiene que destinar recursos y esfuerzos para llevar los servicios para ese lado y no hacia otros, dentro del casco urbano”.
Llegado este punto, el estado comunal empieza a perder el control de una planificación ordenada. Para Alzari, “al municipio, por cuestiones sociales, organizativas y económicas, le conviene tener una ciudad compacta y no más difusa”. Eso se ve claramente en los servicios, entonces, cuando pasa un colectivo por una cuadra, si está densamente poblada, estás cubriendo más vecinos, lo mismo si se extienden las redes de cloacas o gas.
Adicionalmente, se generan mayores costos, como explica Alzari: “Por ejemplo, cuando se produjeron las inundaciones en donde el Salado estuvo a punto de desbordar y hubo que hacer terraplenes y poner bombas extractoras para proteger inmuebles que estaban en zonas que, a lo mejor, no deberían haberse aprobado para viviendas”.
Otro ejemplo es la dificultad para dotar de gas natural a la Laguna de Gómez, porque llegar con la red implica instalar una cañería que cruce el autódromo y el Club de Planeadores, una extensa zona sin frentistas que costeen la obra. “Ahí vos tenés que tirar cuatro kilómetros de caños en una zona donde no hay inmuebles, y ese mismo caño en la ciudad es mucho más eficiente”, concluye Alzari.
Mirando al sur
Este diario ya dio cuenta en otras oportunidades de que Junín es una ciudad que crece mirando al sur.
“El puntapié inicial fue el barrio de la DGI, que fue de una calidad superior a los proyectos similares que se habían hecho anteriormente”, comenta Zanotti.
Pero también la Ruta 7 y la Laguna son elementos que traccionan hacia esa zona para su crecimiento. Por eso el Camino al Balneario terminó uniendo la ciudad y el Parque Natural con viviendas. Y también tiene mucho que ver las decisiones que se toman: “Hacia la zona norte se instaló el Parque Industrial, y más allá de que allí también hay viviendas, no es lo mismo, porque el uso que se le dio al poner el parque industrial juega en contra”.
Para Zanotti, en Junín hay otros usos que estimulan o desalientan la construcción: “Así como la Laguna hace crecer el sector sur, también tenemos la cárcel, los frigoríficos, o el Parque Industrial donde, por distintos motivos, desaniman la construcción. Y hacia el este, lo que desalentaba la construcción es que históricamente fue una zona baja, de hecho, se vieron algunos inconvenientes –que fueron subsanados– en algunos loteos de esa área”.
Obras clandestinas
Tanto el Colegio como la Asociación de Arquitectos plantean su preocupación por el crecimiento de las obras clandestinas en la ciudad.
Estas construcciones que no figuran en un expediente –que puede ser tanto una edificación como una ampliación– pueden infringir normas establecidas y, además, la falta de control configura un riesgo para la seguridad para los vecinos, los obreros y demás: “Se ven muchas obras clandestinas. Hay algunas que, una vez hechas, se pueden regularizar, pero otras no. Un ejemplo clásico: toda construcción debe dejar un 40% libre, y si uno edificó un 80%, además de ser clandestina, no se está cumpliendo con la norma. Y eso nunca se soluciona con la demolición de lo que se hizo de más, sino que se cobra una multa”.
El pago del 100% por adelantado del derecho de construcción favorece esta circunstancia, dado que la situación económica actual hace que se desaliente la posibilidad de hacer todo en regla. “Podría hacerse el pago en cuotas o bajarse el canon”, señala Zanotti
Esta situación también tiene una relación con la planificación de la ciudad. Es que la infraestructura para soportar el crecimiento en las zonas céntricas también es un punto a tener en cuenta. En principio, las redes de agua y cloacas están en condiciones para atender la demanda en los sectores más poblados, de acuerdo a un relevamiento que hizo Obras Sanitarias.
Pero si se construye sin control, se pone en riesgo esa infraestructura. “Tener una obra en regla implica que haya un expediente y, entre otras cosas, Obras Sanitarias inspecciona para que los desagües pluviales no vayan a la cloaca, eso ayuda a que el sistema colapse antes. En una obra bien hecha, está controlado, en una clandestina, no”, concluye Alzari.
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