Cada vez más lejos de los tiempos de bonanza y del boom inmobiliario, el mercado de compraventa de propiedades atraviesa un momento complicado por la escasez de movimiento: en un escenario económico inestable, en general, este sector experimenta una notable caída en las operaciones.
Sin embargo, de cara al futuro, se abre una pequeña luz de esperanza, y esto tiene que ver con el derrame que puede generar el agro a partir de lo que se anticipa como una muy buena cosecha. Con el agregado de algunas variables que apuntalan esta posibilidad: una baja de entre un 15% y un 20% en el valor de las propiedades en dólares, la seguridad que siempre brindó la inversión “en ladrillos”, las bajas tasas de interés que ofrecen los bancos para el plazo fijo en dólares, y la volatilidad y sofisticación que implican otras herramientas financieras mucho más rentables, como los bonos y títulos públicos.
Escenario actual
El presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Junín, Daniel Di Palma, explica que el mercado inmobiliario sufrió un año 2018 “sumamente difícil, complejizado por muchos factores, entre ellos, la gran devaluación y las altas tasas que pagan los bancos que hacen que se desalienten muchas inversiones” de este sector que se volcaron al circuito financiero. Un reflejo de esta circunstancia fue la caída de la construcción durante todo el año pasado.
Respecto de 2019, Di Palma considera que quienes disponen de algún ahorro dentro del circuito financiero “podrían tomar alguna decisión de volcarlo al mercado inmobiliario, y esto hace que algún ahorrista o inversor esté empezando a consultar sobre esta opción como una reserva de valor y como inversión segura, a partir de cierta desconfianza en el sistema financiero”.
El economista Guillermo Fontán, docente de Micro y Macroeconomía de la Unnoba, advierte que, dentro del panorama actual, “es muy difícil pensar que alguien tenga todo el dinero para comprar una propiedad”. Según su análisis, las operaciones inmobiliarias se hacen, básicamente, con ahorros más la ayuda de un préstamo, y actualmente “la demanda está caída porque las tasas son muy altas y el acceso al crédito hipotecario es muy difícil, y encima hubo una muy mala experiencia con el UVA, que ajustaba por inflación pero que no lo hacía por salario, con lo cual, los costos para los tomadores subieron muchísimo”.
Para Fontán, el escenario actual se ve reflejado “claramente en que las escrituras han tenido una baja muy fuerte en el país, en un promedio del 70%. Y la oferta se ha contraído porque no hay reglas de juego claras”.
El economista Santiago Aguiar, por su parte, observa que, en el Banco Provincia, donde es asesor del Directorio, “no se ve un aumento de la demanda de créditos para operaciones inmobiliarias”. Y agrega: “Quizás sea, como vemos acá en Junín, casos muy particulares de personas que tienen sus ahorros por afuera del sistema bancario o en una caja de seguridad, y ve alguna oportunidad. De todas maneras no hay un gran movimiento. Esta semana un operador inmobiliario me decía que está muy difícil cerrar operaciones y cuando se hace, normalmente es con un inmueble de por medio, por ejemplo: compro una casa y entrego un departamento más una diferencia, hay pocas operaciones por la totalidad del valor de la operación en efectivo. Los movimientos que hay implican cambios, canjes o permutas”.
Expectativas
Más allá de que los números no son alentadores, hay una luz de esperanza para el mercado inmobiliario y esa expectativa está puesta en el campo.
“Finalizando la cosecha en la zona creemos que podría haber algún efecto derrame en muchos rubros de la economía y eso va a tener repercusión dentro del mercado, sumado a alguno que pueda estar saliendo del sistema financiero para volcarse al sector inmobiliario”, resume Di Palma. No obstante, el reconocido martillero local presenta esta posibilidad con cautela, ya que es consciente de que se está muy lejos de los años en que había un país creciendo a dos dígitos y una soja de 600 dólares. “No esperamos volver a esa época, pero sí que pueda haber una movilidad como resguardo o reserva de valor o como inversión segura”, añade.
Otro punto que podría jugar a favor de esta posibilidad es el hecho de que la inversión inmobiliaria siempre fue considerada como una de las más seguras. Sobre todo en lugares del interior, como Junín, en donde no hay tanta educación financiera. “El dólar físico guardado en la caja de seguridad o el colchón es la primera instancia, y si no en inmuebles, básicamente, no solamente casas sino también campos y demás activos que coticen en dólares”, puntualiza Aguiar, para luego graficar: “Es como decía mi abuelo: ‘los ladrillos siempre podés verlos y tocarlos’. Nosotros vivimos en un país en el que la cotización de los inmuebles y la gran mayoría de los activos registrables están dolarizados, así que siempre es una buena inversión”.
En este sentido, Fontan subraya que “una cosa es seguridad y otra es rentabilidad”. Y explica: “El inmueble da seguridad, la misma que te da comprar dólares y dejarlos en una caja fuerte. Lo que no da seguridad –y es cruel decirlo– es quedarse posicionado en la moneda local”.
Di Palma aporta una nueva variable que podría funcionar como incentivo al mercado inmobiliario y es que, según sus cálculos, las propiedades bajaron en el último tiempo entre un 15% y un 20% su valor en dólares.
Ante esto, Aguiar advierte que, así como puede ser un estímulo para eventuales comparadores, “también los propietarios de los inmuebles están reacios a vender en este contexto de incertidumbre”.
Algunas de las oportunidades que se generan, en ese contexto, tienen que ver, en ocasiones, con los problemas que derivaron de los créditos hipotecarios UVA, como explica Di Palma: “Hay opciones por parte de tomadores de créditos UVA que, con el aumento de la cuota, buscan salir del crédito vendiendo el inmueble. Son casos puntuales, pero es algo que se está viendo en el mercado. Y también hay un reacomodamiento de precios que también se dan en los costos, esto ha variado respecto del año pasado, con una baja en dólares importante, porque hubo aumentos en pesos, pero que no han acompañado en su totalidad a la devaluación. Así que es un mercado que se está reacomodando en algunos aspectos”.
Más cauto, Fontan observa que esto lo puede hacer quien tiene un ahorro importante y puede prescindir de un préstamo. “De las pocas operaciones inmobiliarias registradas en los últimos meses, solamente el 7% se hicieron vía crédito bancario”, detalla.
Asimismo, enfatiza que actualmente “no es rentable comprar para invertir, ya que tiene sus costos y el alquiler implícitamente marca un techo, porque la renta sube en base a expectativas de inflación, y hoy se ve que los contratos que se hicieron en 2018 tenían una expectativa de no más del 30% y la inflación llegó al 45%”.
Otras opciones
Para Di Palma, la inversión inmobiliaria es “sumamente segura respecto a la volatilidad que tienen otras opciones financieras, que están ajustadas por otras variables, en consecuencia, la propiedad, el lote o el departamento sigue siendo una buena opción”.
Lo cierto es que existen numerosas opciones dentro del sistema financieros que son muy rentables pero, al mismo tiempo tienen más volatilidad y se asumen más riesgos.
“Las inversiones financieras son más complejas en lugares donde el inversor promedio es muy conservador y trata de buscar conservar el capital más que ganar rentabilidad –explica Aguiar–, el perfil del riesgo del inversor siempre es lo que primero se evalúa a la hora de ver qué activos compra y nosotros tenemos una sociedad muy conservadora en términos de riesgos, que va a priorizar no perder capital y resignar rentabilidad”.
Sobre este tema, Fontán coincide en que la inversión de bonos “es sofisticada” porque “hay que manejarse con un bróker, hay que estar muy informado y no es para cualquiera”. Por eso, normalmente son utilizadas por sectores que están muy vinculados a la actividad financiera.
Según su análisis, en la actualidad, “el que acepta riesgos importantes se fue a títulos privados, y ahí se juega con la bolsa”. Y profundiza: “El plazo fijo te da una tasa de no más del 45%. Lo que puede dar cierta rentabilidad, asumiendo que el dólar hoy está más o menos quieto y que se puede estacionar en torno a los $45, es comprar bonos. Después hay que ver qué pasa, podría caber la pregunta de, si es un bono tan atractivo, ¿después se pagará? Creo que si algo quedó claro de todo lo que hablan los que eventualmente pueden acceder al Gobierno después de 2019 es que nadie mencionó la palabra ‘default’, técnicamente estamos muy lejos de esa posibilidad, y todos los partidos plantean que se van a honrar las obligaciones. Y hoy la inversión más básica es irse a dólares. Ahora, de todas las que mencioné, ninguna tiene una contrapartida en el mercado real, porque no están dadas las condiciones para hacer este tipo de operaciones”.
Aguiar sostiene que este es un momento “de altísima volatilidad” por lo que tomar decisiones hoy en día es muy arriesgado.
El economista del Frente Renovador ve que “por depósitos en plazo fijo en dólares los bancos pagan tasas que son irrisorias, casi tendientes a cero, y para poder invertir en dólares con una rentabilidad más interesante, hay que ir a inversiones un poco más complejas, arriesgando a comprar bonos, letes o algún título público”.
Finalmente, sobre el comportamiento de los inversores que no van al circuito financiero, explica: “Lo que aumentó mucho son los depósitos de plazo fijo para correr contra la inflación, sobre todo mayoristas, y se trata de aprovechar la tasa para conservar el poder adquisitivo de sus pesos. Hay bancos como el Nación que pagan el 55% de interés anual, algo que tiene que ver con un problema de liquidez que tuvo que enfrentar la entidad por haber tenido que intervenir en el mercado. Hay gente dolarizando su cartera, tratando de atesorar y hoy el sistema bancario no es el lugar donde van los ahorros: el que tiene un ahorro de mediano o largo plazo es probable que tenga los dólares en una caja de seguridad o en la casa”.
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