Con las tasas por las nubes y líneas de créditos hipotecarios en UVA, que son prácticamente inaccesibles para la mayoría de las familias juninenses, el mercado inmobiliario local se encuentra casi paralizado. En esta línea, Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, afirmó a Democracia que la compraventa de inmuebles “cayó un 90 por ciento” y también trazó un panorama complejo en lo que respecta a los alquileres.
“Venimos, desde comienzo de año, viendo un panorama desalentador, no se mueve absolutamente nada, hubo consultas pero no se concretaron operaciones”, advirtió el profesional.
Y señaló que esto se da en el contexto de estadísticas provinciales y nacionales que evidencian un derrumbe “en las escrituras, en las hipotecas, en la construcción, y en el inicio de obras”.
No obstante, el martillero se mostró confiado en que en los próximos meses la situación pueda repuntar a partir de los fondos frescos que deje la cosecha de soja y maíz y la agroindustria y se pueda “producir un vuelco al mercado inmobiliario”, especialmente de aquellos inversores que “tomen previsiones en un año electoral”.
Traducido, esto significa que la inestabilidad económica que suele darse en la antesala de cada elección, especialmente en las presidenciales, como va a ocurrir este año, puede llevar a muchos ahorristas a resguardar el dinero en “ladrillos”.
En relación a los créditos UVA, el experto afirmó que, en líneas generales, quienes los tomaron “en 2018 han tenido una muy mala experiencia, ya que ha aumentado el capital y se han encarecido mucho las cuotas”. Y ejemplificó: “Hoy para que una familia pueda obtener 80 mil dólares de un crédito hipotecario necesita ingresos por 120 mil pesos, algo a lo que muy pocos pueden acceder”.
Tasas de interés, un problema
Según Di Palma, el sistema financiero conspira contra el mercado inmobiliario, “con tasas de interés tan altas, el inversor toma resguardo bajo otras formas y ve al mercado inmobiliario con otros ojos, por la pérdida de rentabilidad”.
En lo que respecta a los alquileres, el titular del Colegio local afirmó que en 2017 y 2018 hubo una inflación muy elevada, pero sin embargo los alquileres subieron muy por debajo de la inflación, situación que generó una “pérdida de rentabilidad muy grande” para los propietarios.
“Eso desalienta la inversión, genera una pérdida de interés en la compra, en la construcción, por eso es necesaria una nueva ley que otorgue beneficios impositivos a quienes invierten en el sector, para generar un dinamismo en la construcción, que a su vez incorpore propiedades al mercado y demande mano de obra, un sistema que sea beneficioso para todas las partes”, graficó.
Venimos, desde comienzo de año, viendo un panorama desalentador, no se mueve absolutamente nada, hubo consultas pero no se concretaron operaciones, advirtió el presidente del Colegio de Martilleros de Junín, Daniel Di Palma.
Alquileres, “un combo complicado”
“La demanda de alquileres se sostiene, pero en un nivel de casas o departamentos de dos dormitorios, cocina-comedor y baño, de entre 6 y 8 mil pesos mensuales, pero hoy no es fácil encontrar propiedades en esos valores; sí cerca de los 10 mil pesos”, explicó.
Por otro lado, Di Palma sostuvo que “hay un desfasaje entre el capital que invierte el propietario y el precio de los alquileres”, que ahuyenta a los inversores privados.
Los alquileres en la Región subirán este año entre 25 y 30 por ciento, según una estimación del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos bonaerense.
El vicepresidente de la entidad, José María Sacco, estimó que los ajustes para los próximos meses en el costo de los alquileres "no apuntarán a compensar el retraso frente a la inflación y estarán en niveles acordes a la prevista para el año".
Advirtió que el año pasado la rentabilidad de los propietarios "cayó 18 por ciento" en comparación con el aumento general de precios.
Sacco señaló que el costo de los alquileres el año pasado se ubicó "bastante por debajo del nivel de aumentos de los alquileres de propiedades con destino para vivienda".
"Los alquileres el año pasado subieron entre 25 y 30 por ciento, con lo cual se ajustaron un 18 por ciento por debajo de la inflación oficial", explicó Sacco.
Agregó que "durante este año la pauta de incrementos que deberán afrontar los inquilinos será similar a la del año pasado, entre un 25 y un 30 por ciento, también".
Explicó que ese porcentaje de aumento se ajusta a las previsiones de inflación realizadas para este año por el Presupuesto elaborado por el Gobierno nacional, que prevé un nivel de aumentos generales de precios del 23 por ciento y también las proyecciones de las consultoras privadas.
"El costo del alquiler se rige mucho por el poder adquisitivo y los salarios de la gente, por eso, si bien los aumentos de sueldos estuvieron en torno al 30 por ciento y hubo sectores que lograron mejoras que casi equipararon a la inflación las propiedades no se ajustaron a ese nivel porque las tarifas también inciden mucho en el salario y el presupuesto familiar", explicó Sacco.
El empresario inmobiliario explicó que por estos mismos motivos, mientras "la rentabilidad histórica del alquiler de una propiedad estaba en torno al 3 por ciento, hoy oscila entre el 1 y el 2 por ciento".
Añadió que "con salarios de miseria, no puede haber alquileres rentables, porque esta actividad está atada a ese mercado y al consumo interno".
Sacco remarcó que "efectivamente, los alquileres subieron menos que la inflación y es un dato que desmitifica esa falacia que se había montado en torno a los alquileres y su supuesta alza exorbitante".
Dijo que "siempre es conveniente mantener la propiedad porque una vez recuperado el poder del salario, la rentabilidad del alquiler se recupera".
Impulsan una nueva ley
En este escenario, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires propuso rebajas impositivas y tributarias para empresas que construyan viviendas destinadas al alquiler, con el objetivo de ayudar a bajar el déficit habitacional y a generar mejoras en la ley de alquileres para facilitar y agilizar ese mercado.
La iniciativa que propone cambios en el Código Civil y Comercial se aprobó en una reunión cumbre federal de operadores inmobiliarios, con la participación de colegios de martilleros de Jujuy, Corrientes, Neuquén, Entre Ríos, Mendoza, Santa Fe, Tucumán, Rosario, Ciudad de Buenos Aires y Salta, entre otras jurisdicciones.
La propuesta elaborada por el colegio bonaerense propone beneficios impositivos a empresas, como deducciones en Ganancias, que sumen propiedades para compensar el déficit habitacional, limitar los depósitos y garantías que se les exigen a los locatarios para acceder a una vivienda a solamente un mes del valor acordado en los contratos.
El proyecto de ley propone ampliar las opciones de garantías que pueden presentar los inquilinos como una escritura de otra propiedad, avales bancarios, seguros de caución o garantía de fianza y la regulación de eventuales aumentos semestrales de los alquileres en función de los aumentos de salarios.
El proyecto es una contrapropuesta a la Ley de Alquileres que se impulsa en el Congreso, que según la entidad es una "fallida legislación en la que se mezcla en muchos aspectos el destino habitacional con los otros destinos, lo cual producía situaciones de injusticia insoslayables, otorgando beneficios a sectores que claramente no están en la misma condición".
Los martilleros bonaerenses afirmaron que "los proyectos en danza postulan volver a la legislación sancionada en los años 50 y todos saben cómo terminó", según un comunicado de la entidad.
La iniciativa sobre el mercado de alquileres, que será presentada al Congreso, propone que no se podrá exigir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, tampoco depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler.
Propone que ese depósito sea devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, el cual deberá hacerse efectivo en un plazo no mayor a sesenta días posteriores a la restitución del inmueble y normas claras para rescindir los contratos.
Al proponer beneficios impositivos la entidad sostuvo que "un régimen de promoción de la construcción de viviendas para alquilar a los sectores de recursos más limitados, logrará no solo una reactivación en la construcción con la consecuente incorporación de inversión y aumento de la oferta de viviendas, los valores locativos tendrán un justo equilibrio", según consta en el documento presentado por los martilleros en la cumbre federal realizada en la ciudad de La Plata.
La iniciativa fue avalada por los presidentes de los Colegios de Neuquén, Nicolás Fondaró; Santa Fe, Julio Farah; Entre Ríos, José María Armándola; Jujuy, Federico Darío Sola; Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Armando Pepe; Mendoza, Estanislao Puelles Millán; Salta, Andrea Ramonot; Corrientes, José Barriento; y los presidentes de los Colegios de los diferentes departamentos judiciales en los que se subdivide la provincia de Buenos Aires.
COMENTARIOS