Las dificultades económicas que atravesó el país el año pasado tuvieron una consecuencia directa sobre el sueño de la casa propia para los argentinos. En efecto, diluido el impacto del Procrear, no había en el mercado créditos hipotecarios que pudieran atender a la demanda generada a partir del déficit habitacional que sufre nuestro país.
Por supuesto que Junín no es una isla y, en ese contexto, sufría los mismos problemas que el resto del país.
Con la mira puesta en la reactivación de la construcción y el mercado inmobiliario, el Gobierno nacional lanzó una nueva línea de créditos a 30 años, cuyo interés se rige por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), una herramienta creada por el Banco Central que, en los hechos, significa que se actualizan en base a la inflación.
Esta situación fu mirada con cierto recelo, habida cuenta de los problemas inflacionarios históricos que tiene nuestro país. Sin embargo, en poco tiempo se pudo advertir la aceptación de esta alternativa por parte de quienes buscan una vivienda propia.
De hecho, esta semana se conoció que en el mes de julio se otorgaron más de cinco mil millones de pesos en créditos hipotecarios, de los cuales, el 70% fueron UVA.
Esa realidad también se puede palpar en nuestra ciudad. Una muestra de ello es que, desde que se lanzó esta línea, solamente en el Banco Nación ya hay 383 solicitudes en trámite.
El gerente de la sucursal local, Pablo Cadenas, explica que, de todas estas carpetas iniciadas, “hay más de 50 con los préstamos otorgados, otro tanto a punto de estarlo con escribanos designados, una cantidad similar con los tasadores yendo a valuar inmuebles, y otros 200 que están buscando casas”.
El monto máximo de otorgamiento es de 2,6 millones de pesos. Si se tomara un promedio (moderado) de un millón y medio por préstamo, sólo en el Banco Nación de Junín hay créditos en trámite por 575 millones de pesos.
Recepción
“Estamos hablando de una operatoria muy importante, con un acompañamiento del estado y con grandes beneficios para los potenciales usuarios”, señala Cadenas.
El gerente de la sucursal local del Banco Nación afirma que “es constante el movimiento de gente” para averiguar sobre estos créditos: “Prácticamente tenemos más asistencia en esa área que en el servicio de cajas, y la mayoría tiene que ver con créditos hipotecarios.
Por su parte, Alejandro Mangini, contador del Banco Credicoop de nuestra ciudad, también destaca que fue buena la repercusión por esta línea de préstamos: “Hubo interés, tuvimos muchas consultas y ya han salido unos 20 créditos. Para nosotros esto también es nuevo porque cuando estaba en auge el Procrear se hacía a través del Hipotecario, y ahora podemos acceder muchos otros bancos”.
La buena acogida fue a nivel nacional. Así lo analiza el economista Martín Tetaz: “Tuvo un impacto altísimo, pero se arrancó de muy abajo. Se habla de que se va a terminar el año con 50 mil créditos hipotecarios UVA, además de los Procrear, que son cerca de 90 mil. Es decir que el año va a terminar con un nivel bajo de créditos hipotecarios, pero creciendo mucho. Es el que más está avanzando”.
Tetaz destaca que entre los bancos Nación, Provincia y Ciudad recibieron 600 mil consultas por los créditos hipotecarios UVA, “lo que da una idea de la potencialidad que tiene esto. Probablemente, en los próximos años puede haber un crecimiento que lleve a tener 600 mil carpetas hipotecarias de esta línea, que permitirían recuperar los niveles que había antes de la debacle de la inflación”.
Ventajas
Cuando se lanzó la línea de créditos UVA Tetaz, que es también docente de la Unnoba, sostuvo que era la mejor medida económica de los últimos 70 años. “Eso parecía exagerado pero con el paso del tiempo parece que no estaba tan equivocado”, dice hoy a Democracia, para luego profundizar: “Hay un tema con la inflación sistemática de la Argentina. A mediados de la década del 40 empieza la inflación alta en nuestro país y, salvo períodos muy excepcionales como los años de la convertibilidad y los primeros años de Néstor Kirchner, no hemos logrado resolver el tema. Por eso hay quien se horroriza por hablar de la inflación en relación a un crédito hipotecario. Pero este es el único país donde tenés que comprar una casa con cash, con toda la plata, y en todo el mundo la gente se compra la casa a crédito, de hecho, si uno va a comprar una casa con una valija de plata en cualquier país te meten preso, porque es sospechoso”.
Es por ello que el economista y columnista del programa radial de Jorge Lanata considera que esta medida, al tener en cuenta la inflación, “va en el sentido correcto”. Pero, además, subraya que “transmitió una cosa que no había pasado nunca en los últimos 70 años y es que el valor de la cuota de un crédito hipotecario fuera equivalente al valor de un alquiler”. Es decir que “uno se puede comprar un departamento de un millón de pesos pagando una cuota muy similar lo que abonaría por tener que alquilarlo”.
Para entender mejor la lógica de los créditos UVA, Tetaz apela a una metáfora de consumo cotidiano: “Ahora, atando los créditos a la inflación, lo que se hace es prestar en changuitos de supermercado. Por ejemplo, yo saco un crédito por el que tengo que devolver un changuito de supermercado por mes, y el crédito le va a seguir pesando un changuito de acá hasta que termine de pagarlo, siempre voy a pagar un changuito. Eso es lo que hace el UVA, y para la persona que hoy está alquilando es lo mismo, porque con la inflación también le aumenta el alquiler”.
Por su parte, Cadenas comenta que el UVA se sumó a la línea de crédito tradicional del Banco Nación, denominada “Mi Casa”, pero “mejoró mucho esas condiciones”. Y grafica: “Por ejemplo, para un préstamo de un millón de pesos en la línea tradicional se necesitan ingresos demostrables en el grupo familiar de unos 45 mil pesos, mientras que UVA flexibilizó eso y para ese monto se necesitan ingresos por 25 mil pesos. Es una diferencia considerable. Se ampliaron los plazos a 30 años, esto es en las dos líneas. Y también hay diferencias en la tasa de interés. El tradicional hay tres años de tasa fija al 14% y después variable. El UVA se nutre y le da valor el coeficiente de estabilización de referencia que el Banco Central publica diariamente. Entonces se otorga un préstamo en pesos que se transforman en UVAs. Y la tasa de interés es fija: 3,5% para los que tienen convenio de pago de haberes con nuestro banco, o el 4,5% para el resto”.
Influencia del dólar
Actualmente, una de las dificultades, dice Cadenas, es conseguir viviendas.
Si se tiene en cuenta que unos 200 usuarios que iniciaron el trámite en el Banco Nación están buscando su casa, más lo que sucede en los otros bancos de la ciudad, donde también hubo buena recepción, “¿habrá casas disponibles para todos en Junín?”, se pregunta el gerente.
El otro tema que preocupa es la influencia del valor del dólar, dado que los créditos se tramitan y entregan en pesos y los inmuebles están tasados en la moneda estadounidense. Las dificultades aparecen cuando pasan semanas entre la reserva del inmueble y el otorgamiento del dinero y, en el medio, una eventual suba de la cotización pudiera hacer subir el valor de la casa, sin que haya modificaciones en el dinero percibido por el préstamo.
Para Mangini eso no debería traer conflictos. “Los créditos se califican en pesos y la operación inmobiliaria es en la misma moneda –explica–, la variación del dólar no debería tener que ver con eso. Si uno pacta una operación en un monto determinado en pesos se puede entregar una seña, firmar un pre-boleto de compraventa, o alguna herramienta que obligue a respetar las condiciones pautadas, más allá de que pase un par de meses hasta que se termine de cerrar la operación”.
En tanto, Cadenas cuenta que, para estas situaciones, el Banco Nación instrumentó algunas alternativas: “El directorio determinó que, exclusivamente para los préstamos ya otorgados, se está autorizado a elevar la relación cuota-ingreso del 30% al 35%, es decir que se extiende el porcentaje de afectación de haberes en cinco puntos porcentuales; y también se puede extender el plazo a un máximo de cuarenta años”.
El gerente local del Banco Nación remarca que esto tiene que ver con una cuestión coyuntural y que se espera que la divisa norteamericana vuelva a estar más estable.
Estas alternativas son, como quedó dicho, para préstamos ya otorgados. Para quienes están en trámite se están estudiando otras alternativas en diferentes instituciones bancarias, como explica Tetaz: “Que las propiedades estén en dólares, en el largo plazo, no afecta en nada. Sí en el corto plazo, que fue lo que pasó ahora, porque hubo mucha gente que sacó el préstamo antes de aumentaran el dólar y con la plata que recibió no le alcanzaba para comprar lo mismo que antes de la devaluación. No obstante, los bancos públicos armaron un sistema que agrega un seguro de cambio, entonces si alguien saca un crédito con el dólar a 18 y tiene miedo de que se vaya a 20, puede contratar un seguro de cambio que lo amortigüe. No es para nada un problema grave”.
Finalmente, Tetaz hace referencia a la experiencia de Chile en donde hace treinta años comenzó un plan similar, en el que los créditos de miden, en lugar de UVAs, en UF (Unidad de Fomento). “Cuando empezó –recuerda–, era exactamente igual. Ahora, con el paso del tiempo, las propiedades ya se publican directamente en UFs, como si acá se publicara un departamento en UVAs. Eso sería lo ideal, que las propiedades estén tasadas directamente en UVAs”.
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