Mientras en varios sectores de la economía todavía se esperan los brotes verdes de la reactivación, el mercado inmobiliario local parece haber empezado a vislumbrar algunos indicios de recuperación, después de dos o tres años bastante negativos que, a su vez, contrastaron con un período de bonanza a partir del boom en la actividad que se dio entre 2010 y 2012, aproximadamente.
Especialistas en la materia afirman que en los últimos meses la tendencia muestra un leve repunte que esperanza a los referentes del sector de cara al futro. Este principio de reactivación se asienta en dos pilares: la reaparición de créditos hipotecarios y, en menor medida, el blanqueo de capitales impulsado por el gobierno a finales de 2016.
Esto también produjo cambios en el mercado, ya que los corredores inmobiliarios locales señalan que la mayoría de las operaciones actuales tienen como destino la vivienda permanente, mientras que la inversión para renta configura un porcentaje minoritario entre los compradores.
En tanto, la suba del dólar durante nueve jornadas consecutivas y la situación del sector agropecuario a propósito de los problemas hídricos del partido y la región, configuran dos aspectos que dejan entrever cierta incertidumbre para la actividad.
El mercado hoy
Los referentes del ámbito inmobiliario afirman que el sector vivió, entre 2014 y 2016, tres años “muy duros”, pero en estos últimos meses, de a poco, se está viendo otro movimiento. “Se ha ido viendo un cambio en esa tendencia en esta primera mitad del año, con alguna actitud a la suba en estos últimos dos o tres meses”, resume el martillero Daniel Di Palma.
El presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Junín cree que esta situación tiene que ver, entre otros factores, con que la actividad “venía muy baja en cuanto a las operaciones realizadas y sin créditos hipotecarios viabilizados”. Pero “esto se revirtió” y, aunque no sea un gran salto, “una pequeña cantidad de operaciones ya hace que se vea una diferenciación respecto a años anteriores”.
“Se ve un cambio de tendencia en esta primera mitad del año, con alguna actitud a la suba en los últimos meses”
Más moderado, su colega Gastón Paz observa que “hay una mayor cantidad de consultas y algunas operaciones concretadas, si bien no en una cantidad importante”. De acuerdo a su análisis, esto que se advierte en los últimos tres o cuatro meses todavía se está “en un periodo de transición para lograr que se concreten todos los créditos que se han pedido”.
Del mismo modo lo calificó el operador inmobiliario Basilio Elisei: “Es un momento de transición porque el que tiene la plata la hace valer. El poder adquisitivo es cada vez menor, los valores de las propiedades tienen que ir acomodándose, un terreno en Junín no puede valer casi un 20 o un 30 por ciento más de lo que cuesta un departamento en Miami, pero así es la economía argentina”.
Causas del despegue
El martillero y corredor público Claudio Roggero sostiene que esta tenue recuperación del mercado inmobiliario se asienta en “el blanqueo de capitales y los créditos hipotecarios, que han logrado aggiornarse a la realidad con importes superiores a los que se venían otorgando anteriormente, que estaban afuera de los valores locales”.
Según su evaluación, esos dos componentes, “más el factor confianza, han hecho que el mercado inmobiliario tenga una levantada interesante”.
“El blanqueo y los créditos hipotecarios han hecho que el mercado inmobiliario tenga una levantada”.
Gastón Paz explica que el mercado se vio movilizado como consecuencia de los créditos UVA y Procrear. Mientras que, según su visión, el blanqueo tuvo su influencia, aunque no fue significativa. “Tal vez porque teníamos más expectativas de las que se concretaron como consecuencia del dinero que aparición con esta medida. No fue lo que esperábamos”, admite.
Mientras Elisei también da cuenta de que “los bancos han abierto sus puertas al financiamiento y hay una voluntad política para que la gente pueda acceder con más facilidad que antes”, Di Palma cree que los créditos hipotecarios apuntalan “una parte” del mercado: “Yo he estado en conversaciones con gerentes de bancos, hay muchas carpetas en trámite para su aprobación, algunos han salido y se ha concretado algunas operaciones. Esa es una parte de la demanda, la otra está dada por el blanqueo de capitales”.
Influencia del dólar
Di Palma también cree que la suba que experimentó el precio del dólar durante nueve jornadas consecutivas afectó el mercado. “Esto hace que nos veamos demorados nuevamente –explica–, hasta que esto se regularice, porque el que tenía que vender empieza a tomar distancia hasta que se normalice el tipo de cambio; lamentablemente venimos de malas experiencias en torno a la toma de decisiones y los cambios monetarios que se producen en este país en determinados períodos”.
Históricamente, el mercado inmobiliario, como en otras operatorias comerciales de la economía de un país, estuvo muy ligado a lo que sucede con la divisa norteamericana . Y el inconsciente colectivo responde a su lógica y su valoración y, en consecuencia, la depreciación del peso hace ruido en los operadores y, en esos momento, se paralizan las operaciones hasta tanto se logre una estabilidad.
“Si el dólar sigue subiendo, el que recibe un crédito se preocupa porque la referencia del inmueble está en esa moneda”.
Paz agrega que estos movimientos crean “una sensación de inseguridad, tanto al que compra como al que vende”. Sobre todo, porque los créditos se dan en pesos y las referencias de los valores de las propiedades están en dólares, lo que crea “una cierta brecha para llegar a hacer una transacción” e introduce “un grado de incertidumbre en aquel que recibe la plata del banco y, si el dólar sigue subiendo, se preocupa porque la referencia de la propiedad está en esa moneda”.
No obstante, estos movimientos configuran apenas un llamado de atención. “Algún rasponcito” en el mercado, como lo define Roggero, que no considera “que esté dañado ni nada por el estilo” porque “mucha gente esperaba” este incremento en el precio del dólar “que era necesario para las economías regionales y para acomodar un valor más acorde a la realidad, porque estaba frenado”.
La casa propia
Los operadores inmobiliarios locales también observan que hace un tiempo que se produjo un cambio en cuanto al destino que se les da a las propiedades que se comercializan en el ámbito local. Así como entre 2010 y 2012 hubo un boom de compradores de inmuebles por parte de inversores cuya finalidad era la renta, en esta época una amplia mayoría de las operaciones se hacen en casas destinadas a ser el hogar de la familia compradora.
“Esta es una época de compra de hogares, en general”, asegura Roggero, para luego ampliar: “Eso no es positivo ni negativo para el mercado. Desde mi punto de vista es valioso porque siempre es bueno que la gente logre tener su propia casa, porque además saca gente del mercado de locaciones, entonces ya no hay una excesiva demanda de alquileres y eso logra estabilizar los precios y los hace más equitativos, más justos”.
“Estamos en un momento de transición porque el que tiene la plata la hace valer”.
En el mismo sentido, Paz también advierte que los inversores en su momento veían que el único refugio que encontraban para sus ahorros era el ladrillo, salieron del mercado inmobiliario porque encontraron otras alternativas financieras que rinden mucho más que la construcción, que la compra de propiedades para renta.
Y hoy la tendencia indica que este vacío fue ocupado por lo que él llama el consumidor final, que es el que va a ocupar la propiedad para vivir con su familia: “Me parece saludable en términos sociológicos porque habrá una cantidad de familias que va a tener su casa propia, que va a dejar de alquilar y, por sobre todas las cosas, se crea una idea de que la casa propia puede ser posible, eso genera ahorro, no solamente para pagar la cuota de un crédito, sino para empezar a pensar en la compra de un lote y de la construcción en un futuro, en un plan de más largo plazo”.
LEE MÁS: “En Junín 28 familias escrituraron su casa por $ 21 millones”, dijo Curutchet
El sector agropecuario
Para Gastón Paz, el sector agropecuario es uno de los que se retiró del mercado inmobiliario en búsqueda de otros horizontes de inversión. Por eso cree que los problemas hídricos que impactan en los campos del partido de Junín no van a afectar “significativamente” en la compraventa de propiedades.
Sin embargo, otros colegas creen que la influencia de esta problemática sí se puede llegar a sentir. “Hay una parte de la demanda que está dada el sector agropecuario –señala Di Palma–, Junín y la zona están atados a los factores generadores de riqueza, como el sector agrícola ganadero, además del industrial y las Pymes. Esperamos para los próximos meses que se pueda vislumbrar un panorama un poco más alentador en cuanto a que se reactive definitivamente la economía”.
Finalmente, Roggero también percibe que hubo algún perjuicio: “Nosotros creemos que ha perjudicado al mercado inmobiliario, no sabemos en que medida o en cuánto, pero está claro que esta recuperación que estamos viendo podría haber sido mayor si no hubiera sido por esta situación”.
COMENTARIOS