La Ley de Alquileres vigente, se sabe, no contenta a ninguna de las partes involucradas. Por un lado, quienes necesitan pagar mensualmente por una vivienda casi no encuentran opciones en el mercado, y los propietarios que sacan con su inmueble una renta reniegan del hecho de tener que atarse a tres años de locación y con reajustes regulados en tiempo y forma por el Estado.
¿Qué cambios harían los propietarios en el caso de que se los consultara para una reforma de la normativa (la cual no avanza a pesar de que se anunciaron meses atrás intentos de modificaciones)?
Si bien reciben objeciones varios puntos de la Ley 27.551, en vigor desde el 30 de junio de 2020, los conocedores del negocio apuntan fundamentalmente contra dos de los cambios introducidos por la normativa: la extensión a tres años (eran dos anteriormente) de la duración de los contratos y el modo de convalidación de los ajustes, que se realiza una vez al año y a través de un índice que da a conocer el Banco Central contemplando la evolución de los salarios y de la inflación.
Desde su aprobación, según reiteran en las inmobiliarias, el mercado de los alquileres se ha retraído de tal manera que casi no hay locaciones disponibles, pues frente a las actuales reglas de juego los propietarios temen perder y muchos de ellos han retirado los inmuebles del sistema de rentas convencional.
Las inmobiliarias proponen, en consonancia con las inquietudes de los dueños de los inmuebles, retornar al sistema de acuerdo entre partes por dos años y permitir, asimismo, la libertad contractual para definir plazos y formatos de actualización de los valores.
“Desde el sector inmobiliario proponemos en forma urgente dos cosas. No hay que hacer mucho más. No derogar totalmente esta ley, porque si se deroga debe volverse a la vieja reglamentación por el Código Civil y Comercial y sería más complejo (aunque podría ser una opción), pero a mí me parece que con reducir el período de locación de 36 a 24 meses (como era antes) y dejar el pacto entre las partes del índice ajustable semestralmente (como se ajusta en toda la economía) ya estaría. El único rubro de la economía que se ajusta anualmente es el alquiler. ¿Quién va a poner entonces en este contexto una casa en alquiler?”, resumió Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Junín, en una entrevista que concedió a TeleJunín.
Una ley pésima
Al respecto, Di Palma no ahorró en críticas respecto de la actual Ley de Alquileres. “Este primero de julio se vencieron los primeros contratos de esa ley, vigente a partir de junio de 2020. Y respondo la pregunta con lo que dijimos en principio y sostuvimos todo este tiempo: que fue mal promulgada, en un momento inadecuado, con una alta inflación, con una economía descendente y con una intromisión muy grande del Estado sobre los contratos entre particulares. Esto automáticamente desalienta la inversión y desalienta la posibilidad de entregar nuevos inmuebles al mercado de la locación”, apuntó.
El debate interminable
Tras un extenso periodo de debate en las comisiones en el cual no se logró acordar un dictamen para modificar la actual Ley de Alquileres, en la última sesión de Diputados, se buscó desarrollar el debate sobre tablas. La idea, con amplio apoyo entre los bloques de oposición al Gobierno nacional, en particular de Juntos por el Cambio, no prosperó, pero después de largas deliberaciones se avanzó con la convocatoria a una sesión especial para el 23 de agosto.
La nota no fue acompañada por la bancada oficialista, pero no se descarta que ese día dé quórum para facilitar el debate. La presidenta de la Cámara, Cecilia Moreau (Frente de Todos), señaló que “ojalá se puede llegar a ese acuerdo, porque ya hay dictámenes sobre el tema, y es un tema que las comisiones vinieron tratando desde hace mucho tiempo. Si este tema no fue tratado antes acá es porque no hubo consenso. Ojalá, lo puedan encontrar de acá a la próxima sesión”, cerró.
En ese contexto, un grupo de entidades vinculadas a la construcción y la comercialización de viviendas presentó en la Cámara de Diputados de la Nación una iniciativa para que los legisladores modifiquen dos artículos de la actual ley.
La propuesta plantea que “el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual pueden realizarse ajustes como mínimo cuatrimestrales”.
Agrega que “en ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario”.
Lo sugerido por estas entidades es que los ajustes deben seguir actualizándose bajo un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Sobre el plazo de contrato, otro punto cuestionado a la norma vigente, se plantea la reducción de tres a dos años.
“Hoy el tema inmobiliario está politizado. No se nos está escuchando a los que necesitamos y sabemos de esto. Los que convivimos con la oferta y la demanda a través de los años somos los inmobiliarios y se ha producido un ataque sobre nuestra profesión al pretender corregir honorarios y afectar nuestros intereses con la creencia que así van a paliar la situación de un locatario… y no van a paliar ni la del locador ni la del locatario. El locador va a seguir sin poner su inmueble en oferta y el locatario va a seguir con la problemática en la que estamos hoy”, punzó con crudeza Di Palma.
Un mercado parado
Un problema acuciante para los inquilinos es la notoria falta de oferta, que produce serias dificultades para conseguir inmuebles para alquilar y, además, para cerrar un precio razonable.
“El mercado de la locación -para que se entienda- no es una foto. El déficit habitacional no es una cuestión que se puede medir y decir ´en los próximos 5 años va a ser de esta forma´. Es creciente. Es día a día creciente. En consecuencia, cuando se para la oferta, se congela la inversión por el contexto económico que estamos viviendo y -por no haber un acuerdo con la legislación vigente- se produce el faltante de oferta y al producirse el faltante, al subir la demanda y haber menos oferta, también suben los precios. En consecuencia, tenemos una alta inflación, superinflación, una gran devaluación, una pérdida del poder adquisitivo del salario, un mercado que no avala la legislación vigente y tenemos el combo perfecto: un desastre”, indicó Di Palma.
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